Blog Immobilien- & Baurecht
23. Mai 2024

Haftungsfalle: Verkauf von Immobilien mit integrierten digitalen Produkten (SMART-Home-Immobilie)

Der folgende Beitrag soll über die gesetzliche Neuerung beim Verkauf von „Smart-Home-Immobilien“ informieren.

So mancher Unternehmer macht seine Immobilie mit Smart-Home-Produkten attraktiver. Per App oder anderweitig digital steuerbare Elemente wie Rollläden, (Fußboden-)Heizungen, Türöffner, Lampen, Steckdosen oder Küchengeräte sind ein Muss für einen gehobenen Standard. Wird eine solche digital steuerbare Immobilie von einem Unternehmer an einen Verbraucher verkauft, kann den Verkäufer eine jahrelange Update-Verpflichtung für diese digitalen Komponenten (insbesondere die Software/App) treffen, wenn im Kaufvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde.

Denn für solche Verträge, bei denen digitale und digitale/physische Elemente zusammen verkauft werden, gelten besondere gesetzliche Regelungen. Die digitalen Produkte unterliegen den erst 2022 neu eingeführten Vorschriften der §§ 327 ff. BGB, während für die nicht-digitalen körperlichen Bestandteile wie bisher das allgemeine Kaufrecht gilt.

Die zeitliche Dimension der Haftung des Verkäufers ist enorm: Der Verkäufer ist unter Umständen für die Aktualisierung der Software während des üblichen Lebenszyklus („life-cycle“) der Hardwarekomponente verantwortlich. Bei einer Heizung kann dieser Zyklus bis zu 30 Jahre betragen!

Will der Verkäufer nicht für die weitere Lieferfähigkeit und -bereitschaft oder den Fortbestand des Softwareherstellers oder der Software einstehen, muss er seine Haftung für diese digitalen Elemente so weit wie möglich ausschließen oder einschränken. Aber Vorsicht, die Anforderungen an einen wirksamen Ausschluss sind hoch. Der Ausschluss muss “im Voraus” und “ausdrücklich und gesondert” erfolgen, sonst ist er unwirksam. Sind Software-Updates bereits zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht mehr verfügbar, bedarf dies ebenfalls einer besonderen Regelung im Kaufvertrag, um Haftungsfallen zu vermeiden.

Sprechen Sie uns diesbezüglich gerne an!