Immobilien- & Baurecht

Gesetzgebungsentwurf zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses bei Gewerbemietverhältnissen

Der Bestand langfristiger Gewerberaummietverträge ist durch das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.09.2017 gefährdet worden; in dem Urteil wurden sog. qualifizierte Schriftformheilungsklauseln, die eine Kündigung bei Vorliegen eines Schriftformmangels verbieten, für unwirksam erklärt. Nunmehr hat der Gesetzgeber reagiert und das Bundeskabinett hat am 5. Februar 2020 den Gesetzesentwurf „Entwurf zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Mietrecht“ (Drucksache 469/19) diskutiert. Der vom Bundesrat am 20. Dezember 2019 vorgelegte Gesetzesentwurf sieht eine begrüßenswerte Neuregelung des § 550 BGB vor, welcher bisher das Erfordernis der Schriftform bei langfristigen – das heißt über einem Jahr laufenden – Mietverträgen regelt. Nach dem Gesetzesentwurf soll das Schriftformerfordernis im Mietrecht neu geregelt werden, so dass eine vorzeitige ordentliche Kündigung wegen eines Schriftformmangels ausschließlich für den Erwerber in bestimmten Fällen möglich sein soll. Auf diese Weise könnte die aktuelle Planungs- und Rechtsunsicherheit reduziert werden.

Hintergrund

Das Schriftformerfordernis gemäß § 550 S. 1 BGB gehört zu den für die Praxis relevantesten Problemen im gewerblichen Mietrecht. Wurde ein Gewerberaummietvertrag nicht in „schriftlicher Form“ (§ 126 BGB) geschlossen, gilt er als für unbestimmte Zeit geschlossen und kann ein Jahr nach Überlassung der Mietsache mit einer Frist von 6 Monaten zum Quartalsende gekündigt werden.

Maßgeblich für die „schriftliche Form“ in § 550 S. 1 BGB ist grundsätzlich § 126 Abs. 1 BGB, wonach der Mietvertrag die Unterschriften beider Parteien tragen muss.

§ 550 S. 1 BGB soll (eigentlich) sicherstellen, dass der kraft Gesetzes in den bestehenden Mietvertrag eintretende Erwerber eines Grundstücks (§ 566 BGB) geschützt wird. § 550 S. 1 BGB soll sicherstellen, dass der Erwerber die zwischen den Mietparteien vereinbarten wesentlichen Vertragsbedingungen aus den Vertragsunterlagen erkennen kann. Der Bundesgerichtshof definiert als wesentliche Vertragsinhalte insbesondere Mietgegenstand, Mietparteien, Mietzeit und Miethöhe. Vereinbarungen über nicht vertragswesentliche Punkte oder ohne dauerhafte Relevanz unterliegen hingegen nicht der Schriftform.

Jedenfalls für eine Seite unangenehmer Nebeneffekt von § 550 S. 1 BGB ist, dass dieser oftmals dazu genutzt wird, sich eines „lästigen“ Gewerbemietverhältnissen zu entledigen, obwohl der Vertrag eine längere Laufzeit geregelt hat. Dies hat regelmäßig zur Folge, dass Gewerbemietverträge auf Schriftformverstöße durchsucht werden, um das Mietverhältnis unter Berufung auf einen Schriftformverstoß zu kündigen.

Folge dieser „gezielten“ Schriftformkündigungen ist eine fast unüberschaubare Einzelfallrechtsprechung zur Frage, wann die Schriftform gerade noch oder gerade nicht mehr eingehalten ist.

Zur Sicherung langfristiger Mietverträge hat die Beratungspraxis schon vor längerer Zeit sog. Schriftformheilungsklauseln entwickelt: darin verpflichteten sich die Vertragsparteien bei Vorliegen eines Schriftformmangels zur Heilung etwaiger Schriftformmängel durch Abschluss eines der Schriftform genügenden Nachtrags zum Mietvertrag.

Allerdings sind seit September 2017 solche Schriftformheilungsklauseln als nicht wirksam eingestuft, so vom Bundesgerichtshof mit dem Schutz des Grundstückserwerbers begründet (BGH, Urteil vom 27.09.2017, Az. XII ZR 114/16).

Der Bundesgerichtshof hat in seiner vorgenannten Entscheidung wohl das Dilemma erkannt und dem Gesetzgeber eine Neuregelung nahegelegt, um den Bestand langfristiger Mietverträge zu schützen.

Gesetzgebungsentwurf des Bundesrats

Der Gesetzgeber hat nun den Regelungsbedarf betreffend das Schriftformerfordernis für Mietverträge erkannt. Der Bundesrat hat am 20. Dezember 2019 einen Gesetzesentwurf zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses an den Bundestag vorgelegt (BR-Drucksache 469/19). Dieser orientiert sich für das Schriftformerfordernis an dem eigentlichen gesetzgeberischen Zweck – dem Schutz eines etwaigen Erwerbers.

Nach dem Gesetzesentwurf des Bundesrats soll § 550 BGB entfallen und die Neureglung in § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) in einem neuen Absatz 3 aufgenommen werden.

Eine vorzeitige ordentliche Kündigung wegen eines Schriftformmangels soll danach ausschließlich für den Erwerber möglich sein.

Für den Mieter sieht der Gesetzesentwurf dabei folgende Schutzmaßnahmen vor:

• der Erwerber kann eine Kündigung nicht auf solche Schriftformverstöße stützen, die nach dem Erwerb des Objekts unter seiner Beteiligung im Vertrag angelegt wurden,
• das Kündigungsrecht des Erwerbers soll zeitlich beschränkt werden (drei Monate seit Kenntnis des Schriftformverstoßes),
• der Mieter kann die Kündigung durch seine Bereiterklärung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Verzicht auf die vom Schriftformmangel betroffenen Regelungen abwenden.

Einschätzung zum Gesetzesentwurf

Der Gesetzesentwurf ist sowohl unter wirtschaftlichen als auch praktischen Aspekten zu begrüßen, ebenso aus rechtlicher Sicht, denn die Neuregelung kehrt zurück zum ursprünglichen gesetzgeberischen Motiv, dem Erwerberschutz, zurück.

Auf diese Weise könnte die aktuelle Planungs- und Rechtsunsicherheit reduziert werden.

Gewisser Anpassungsbedarf besteht aus unserer Sicht noch, denn beispielsweise ist nach der jetzigen Fassung nicht klar, auf Grundlage welcher vertraglichen Regelung das Mietverhältnis fortgesetzt wird, wenn der Mieter von seinem Recht zur Fortsetzung Gebrauch macht.

Das positiv zu bewertende Gesetzgebungsverfahren ist also weiter zu beobachten und dem Endergebnis mit Spannung entgegenzusehen.