Immobilien- & Baurecht
UPDATE: ÜBERBLICK – GESETZ ZUR ABMILDERUNG DER FOLGEN DER COVID-19-PANDEMIE IN ZIVIL-, INSOLVENZ- UND STRAFVERFAHRENSRECHT
UPDATE: Eine aktualisierte Übersicht zur Kabinettsvorlage, Stand 23.03.2020, finden Sie hier.
Das Bundeskabinett wird voraussichtlich in den nächsten Stunden bzw. Tagen ein Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht verabschieden, das unverzüglich, z.T. mit Rückwirkung zum 01.03.2020, in Kraft treten soll. Wir haben den Gesetzesentwurf (Stand 21.03., 20.40 Uhr) inzwischen ausgewertet. Bitte beachten Sie, dass der Entwurf noch laufenden Änderungen unterliegt. Die wichtigsten Regelungen des vorgenannten Entwurfs lauten zusammengefasst (vorbehaltlich etwaiger Änderungen des Gesetzgebers „auf den letzten Metern“):
MORATORIUM FÜR LEISTUNGS- UND ZAHLUNGSPFLICHTEN
Von der COVID-19 Pandemie Betroffene, die Verbraucher oder Kleinstunternehmen (bis 9 Beschäftigte und bis EUR 2 Mio Umsatz p.a. oder bis EUR 2 Mio Bilanzsumme, wobei Einzelunternehmen einer Unternehmensgruppe zusammengerechnet werden) sind, erhalten bis 30.09.2020 einen Aufschub für alle Leistungs- und Zahlungspflichten (in Form eines Leistungsverweigerungsrechts) aus Verträgen, die vor dem 08.03.2020 geschlossen wurden, und die sog. Dauerschuldverhältnisse (d.h. ein Schuldverhältnis, das auf wiederkehrende, sich über einen längeren Zeitraum wiederholende Leistungen und Gegenleistungen gerichtet ist) sind. Das Leistungsverweigerungsrecht kann allerdings nur unter der Voraussetzung und so lange geltend gemacht werden, als sie anderenfalls ihren angemessenen Lebensunterhalt bzw. ihre wirtschaftliche Grundlage gefährden würden.
Das Moratorium gilt mithin z.B. nicht für Kauf- oder Werkverträge. Dieses Moratorium gilt darüber hinaus nicht für Verpflichtungen aus Arbeits- und Reiseverträgen. Ebenso gilt das Moratorium nicht für Miet- und Darlehensverträge, für die es vorrangige Sonderregelungen gibt (siehe sogleich). Das Leistungsverweigerungsrecht ist ausgeschlossen, wenn durch die Nichtleistung die wirtschaftliche Grundlage des Gläubigers gefährdet würde; in dem Fall hat der Schuldner jedoch ein Rücktritts- bzw. Kündigungsrecht, um sich vom Vertrag zu lösen.
UPDATE (Kabinettsvorlage 23.03.2020):
- Das Leistungsverweigerungsrecht gilt nur bis 30.06.2020, nicht bis 30.09.2020.
- Der Begriff „Dauerschuldverhältnis“ wird gesondert jeweils für den Verbrauchervertrag und das Kleinstunternehmen als „Wesentliches Dauerschuldverhältnis“ konkretisiert.
- Der Begriff „Leistung“ wird gesondert jeweils für den Verbrauchervertrag und das Kleinstunternehmen konkretisiert.
- Die Regelung gilt auch für bereits im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes fällige sowie im Verzug befindliche Leistungen.
- Für Mietverträge, Pachtverträge und Verbraucherdarlehensverträge gelten Sonderregelungen.
- Der Reisevertrag ist aus der Regelung entfallen; da es sich um kein Dauerschuldverhältnis handelt, sind die Regelungen des Moratoriums nicht einschlägig.
MIETERSCHUTZ
Die Pflicht zur Mietzahlung bei Mietverträgen über Grundstücke oder Räume bleibt zwar im Grundsatz bestehen. Allein wegen Mietschulden für die Zeit vom 01.04.2020 bis 30.09.2020 darf der Vermieter jedoch den Mietvertrag nicht kündigen, wenn der Mieter (gleich ob Privatperson oder Unternehmen) die Miete aufgrund der COVID-19 Pandemie Folgen nicht zahlen kann (was zugunsten des Mieters vermutet wird, sofern er es glaubhaft macht – d.h. der Vermieter müsste das Gegenteil beweisen). Die Regelung gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerbemietverhältnisse. Der Mieter hat dann zwei Jahre Zeit, den Mietrückstand von bis zu 6 Monaten nachzuzahlen (so lange gilt das Kündigungsverbot). Seitens des größten Immobilienverbandes ZIA wird auf eine Änderung des Gesetzes dergestalt hingearbeitet, dass nur wegen Mietschulden von bis zu 3 Monaten (statt der vorgenannten 6 Monate) nicht gekündigt werden darf – im Gegenzug soll der Mieter 5 Jahre Zeit für die Nachzahlung dieser drei Monatsmieten haben. Mehr dazu hier.
UPDATE (Kabinettsvorlage 23.03.2020):
- Der Ausschluss des Kündigungsrechts gilt nur bis 30.06.2020, nicht bis 30.09.2020.
- Der Mieter ist bis 30.06.2022 (mithin zwei Jahre) vor einer Kündigung auf Grund dieses Mietrückstandes aus der Zeit 01.04.2020 bis 30.06.2020 geschützt.
- Der Begriff „Glaubhaftmachung“ wird konkretisiert.
DARLEHENSVERHÄLTNISSE
Eine Kündigung von vor dem 15.03.2020 geschlossenen Darlehensverträgen mit Verbrauchern (bei denen ein Unternehmer Darlehensgeber ist) wegen Zahlungsverzuges oder wegen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse ist bis sechs Monate nach Fälligkeit ausgeschlossen.
Bei vor dem 15.03.2020 geschlossenen Darlehensverträgen mit Verbrauchern, sind Ansprüche der Bank auf Zins, Tilgung oder Rückzahlung des Darlehens, die zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.09.2020 fällig werden, für sechs Monate gestundet, wenn die COVID-19 Pandemie beim Darlehensnehmer zu Einnahmeausfällen geführt hat und die Zahlung seinen angemessenen Lebensunterhalt gefährden würde. Kommt es bis dahin nicht zu einer einvernehmlichen Lösung, verlängert sich das Darlehen automatisch um weitere sechs Monate.
Durch Verordnung werden die vorgenannten Regelungen ggf. auch auf Kleinstunternehmen (siehe oben) erweitert. Ob eine solche Verordnung kommt oder nicht, ist uns noch nicht bekannt. Kommt sie nicht, würde das bedeuten, dass reihenweise Kleinstunternehmen ihre Darlehensverpflichtungen nicht mehr erfüllen könnten, wenn ihre Mieter von dem o.g. Leistungsverweigerungsrecht Gebrauch machen.
UPDATE (Kabinettsvorlage 23.03.2020):
- Die Stundung des Zahlungsanspruchs ist nur für Ansprüche, die bis 30.06.2020 fällig werden, für drei Monate möglich.
- Die Kündigung eines solchen Darlehensvertrages ist nur bis drei Monaten nach Fälligkeit ausgeschlossen; dies gilt zusätzlich nun auch für den Fall der Verschlechterung der Werthaltigkeit einer Sicherheit.
- Der Begriff „Verbraucherdarlehen“ wird konkretisiert.
- Der Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und den Einnahmeausfällen wird vermutet.
VERLÄNGERUNG DER VORGENANNTEN REGELUNGEN
Sollten die Folgen der COVID-19 Pandemie anhalten, können die vorgenannten Fristen (bzgl. Moratorium, Mieterkündigungsausschluss, Darlehensstundungen) bis 31.07.2021 verlängert werden (die de facto mietfreien Monate jedoch nur bis 31.03.2021 und die Darlehensstundungen-, verlängerungen und Darlehenskündigungsausschlüsse können auf 12 Monate ausgeweitet werden).
UPDATE (Kabinettsvorlage 23.03.2020):
- Es bestehen Verlängerungsoptionen für die Bundesregierung bis 30.09.2020 (nicht bis 31.07.2021) und darüber hinaus.
- Diese zeitliche Regelung gilt auch für die de-facto mietfreien Monate und Darlehensstundungen-, verlängerungen und Darlehenskündigungsausschlüsse.
AUSSETZUNG INSOLVENZANTRAGSPFLICHT UND INSOLVENZRECHTLICHE SONDERREGELN
Die Insolvenzantragspflicht wird bis zum 30. September 2020 ausgesetzt (sowohl für den Insolvenzgrund der Zahlungsunfähigkeit wie auch für den Insolvenzgrund der Überschuldung). Dies gilt nur dann nicht, wenn die Insolvenzreife nicht auf den Folgen der Ausbreitung der COVID-19 - Pandemie beruht ist oder wenn keine Aussichten darauf bestehen, eine bestehende Zahlungsunfähigkeit zu beseitigen. War der Schuldner am 31. Dezember 2019 nicht zahlungsunfähig, wird vermutet, dass Zahlungsunfähigkeit bzw. Überschuldung auf den Auswirkungen der Pandemie beruht und Aussicht darauf bestehen, eine bestehende Zahlungsunfähigkeit zu beseitigen. Für voraussichtlich den Zeitraum von drei Monaten können Gläubiger keinen wirksamen Fremdinsolvenzantrag gegen Schuldner stellen, außer der Insolvenzgrund lag bereits am 01. März 2020 vor.
Soweit keine Insolvenzantragspflicht bis zum 30.09.2020 besteht, können Geschäftsführer von haftungsbeschränkten Unternehmen auch nach Eintritt von Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung Zahlungen "im ordnungsgemäßen Geschäftsgang" leisten, ohne sich persönlich haftbar zu machen. Dazu zählt ausdrücklich auch eine Zahlung zur "Aufrechterhaltung oder Wiederaufnahme des Geschäftsbetriebs oder der Umsetzung eines Sanierungskonzepts".
Das Haftungsrisiko für Banken oder Gesellschafter, die im Zeitraum bis 30.09.2020 einen bis 30.09.2023 rückzuzahlenden Kredit oder eine Besicherung hierfür gewähren, entfällt, d.h. eine solche Kreditgewährung bzw. Besicherung bzw. dessen Rückgewähr stellt keine die Gläubiger benachteiligende oder gar sittenwidrige Handlung bzw. strafbare Beteiligung an einer „Insolvenzverschleppung“ dar.
Sog. "kongruente Rechtshandlungen" im Zeitraum bis 30.09.2020 sind nicht insolvenzrechtlich anfechtbar, außer wenn der andere Teil wusste, dass die Sanierungs- und Finanzierungsbemühungen des Schuldners nicht die eingetretene Zahlungsunfähigkeit beseitigen konnten.
Eine mögliche Verlängerung der Aussetzungsfrist bis 30.09.2020 im Verordnungswege bis 31.03.2021 ist bereits im Gesetz verankert.
UPDATE (Kabinettsvorlage 23.03.2020):
- Anlässlich der Pandemie gewährte Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau und ihrer Finanzierungspartner bzw. von anderen Institutionen im Rahmen staatlicher Hilfsprogramme sind sogar dann nicht Gläubiger benachteiligend bzw. haftungsrelevant für die Beteiligten, wenn diese erst nach dem 30.9.2020 gewährt bzw. besichert werden bzw. wenn diese erst nach dem 30.09.2023 zurückzuzahlen sind
GESELLSCHAFTS- UND WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT
Haupt-, Gesellschafter- und Mitgliedsversammlungen werden erleichtert. Bei der AG wird es eine präsenzlose Hauptversammlung mit eingeschränkten Anfechtungsmöglichkeiten geben, bei verkürzter Ladungsfrist auf 21 Tage sowie die Ermächtigung für den Vorstand, auch ohne Satzungsregelung Abschlagszahlungen auf den Bilanzgewinn vorzunehmen. Die Hauptversammlung kann auch innerhalb des Jahres stattfinden (Verlängerung der 8-Monats-Frist). Ähnliches (Beschlüsse im Umlaufverfahren ohne Zustimmung aller Gesellschafter) gilt für GmbH, Genossenschaften und Vereine. Bei Genossenschaften, Vereinen, Stiftungen und Wohnungseigentümergemeinschaften bleiben die Organe im Amt, bis neue bestellt sind. Bei der WEG gilt das auch für den Wirtschaftsplan. Im Umwandlungsrecht wird zudem die Frist ("Rückwirkung") des § 17 Absatz 2 Satz 4 Umwandlungsgesetz auf zwölf Monate verlängert.
Die einzelnen Regelungen haben wir in der nachfolgenden Tabelle im Detail dargestellt und noch etwas erläutert: Tabelle (Stand: 21.03.2020, 21:40 Uhr)
