Immobilien- & Baurecht

Keine Auflassung inländischer Grundstücke vor einem ausländischen Notar möglich – Beschluss des BGH vom 13.02.2020-V ZB 3/16

Bis zuletzt nicht höchstrichterlich entschieden war die Frage, ob eine Auflassungserklärung vor einem ausländischen Notar bei Grundstückübertragungen inländischer Grundstücke möglich ist. Mit Beschluss vom 13.02.2020 hat der Bundesgerichtshof nun klargestellt, dass die Auflassung für inländische Grundstücke nur vor einem deutschen Notar erfolgen kann.

HINTERGRUND

Für die Eigentumsübertragung an einem Grundstück sind die Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) und die Eintragung in das Grundbuch zwingend.
Die Einigung muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Nach § 925 Abs. 1 S. 2 BGB ist zur Entgegennahme der Auflassung, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, „jeder Notar“ zuständig.

Aufgrund des Gesetzeswortlautes war bislang umstritten, ob auch ausländische Notare zur Entgegennahme der Auflassung berechtigt sind.

ZUSTÄNDIGKEIT AUSSCHLIESSLICH INLÄNDISCHER NOTARE AUFGRUND DER ENTSTEHUNGSGESCHICHTE

Der Bundesgerichtshof stützt seine Entscheidung, dass § 925 Abs. 1 S. 2 BGB nur inländische Notare erfasst, auf die Entstehungsgeschichte der Norm. Aus dieser ergebe sich eindeutig, dass bei § 925 Abs.1 S.2 BGB nur ein im Inland bestellter Notar gemeint ist.

In der Ursprungsfassung des § 925 BGB vom 18. August 1896 musste die Auflassung vor dem Grundbuchamt erklärt werden. Dabei blieben aber die landesrechtlichen Vorschriften unberührt, wonach die Einigung der Parteien unter anderem auch vor einem Notar des jeweiligen Landes möglich war, in dessen Gebiet sich das Grundstück befand.
Nach § 1 der Verordnung über Auflassungen, landesrechtliche Gebühren und Mündelsicherheit vom 11. Mai 1934 konnte die Auflassung nun in allen Ländern erfolgen. Insbesondere konnte die Einigung auch vor einem Notar erklärt werden, dessen Amtsbezirks oder dessen Land, von dem er bestellt war, außerhalb dem des Grundstücks lag. Hieraus folgt, dass es nur um im Inland bestellte Notare ging.

Durch die Überführung dieser Vorschrift in das BGB hat sich daran nichts geändert. Die Formulierung „jeder Notar“ sollte die Regelungen in § 1 der Verordnung von 1934 redaktionell straffen, aber inhaltlich unverändert in den heutigen § 925 BGB  integrieren.
Mit Beurkundungsgesetz vom 1. Januar 1970 fielen mit Ausnahme der Notare die meisten anderen Zuständigkeiten für die Auflassung, auch die der Grundbuchämter, weg. Zu keinem Zeitpunkt hat der Gesetzgeber erwogen, eine Zuständigkeit von ausländischen Notaren zu begründen.

WAHRUNG DES AUFLASSUNGSZWECKS DURCH DEUTSCHEN NOTAR

Zudem lässt sich der Zweck des § 925 Abs.1 S. 2 BGB dem Bundesgerichtshof zufolge nur bei einer hoheitlichen Bestellung inländischer Notare erreichen. Die Auflassungserklärung vor Notaren unterliegt zahlreichen Vorgaben, die unter anderem dem Schutz der Parteien dienen. Außerdem soll durch die Notare die materielle Richtigkeit der Auflassungserklärungen geprüft werden, damit die Auflassung den grundbuchtechnischen Vorgaben entspricht. Die Einhaltung dieser Vorgaben kann durch die für die Notaraufsicht zuständige Stelle der Justizverwaltung durchgesetzt werden. Diese Möglichkeit ist bei im Ausland bestellten Notaren gerade nicht gegeben.

KEIN ENTGEGENSTEHENDES EUROPARECHT

Letztlich setzt sich der Bundesgerichtshof noch mit der Frage auseinander, ob die Zuständigkeit ausländischer Notare möglichweise unter europarechtlichen Gesichtspunkten veranlasst oder geboten ist.

Zwar ist die Beurkundungstätigkeit der Notare nach dem EuGH unionsrechtlich eine Dienstleistung und unterliegt somit der Dienstleistungsfreiheit. Allerdings ist eine etwaige Beschränkung dieser Dienstleistungsfreiheit von im europäischen Ausland ansässigen Notaren nach Art. 56 AEUV gerechtfertigt. Danach kann aus Gründen der öffentlichen Ordnung und Sicherheit die Dienstleistungsfreiheit eingeschränkt werden. Solche Gründe liegen für die Auflassung vor deutschen Notaren vor, da die ordnungsgemäße Führung des Grundbuchs in Deutschland ein wesentlicher Teil der vorsorgenden Rechtspflege ist und damit zu den Aufgaben und Zuständigkeiten des Staates gehört. Um die ordnungsgemäße Rechtsanwendung und die Rechtssicherheit zu gewährleisten, ist bei Fehlern die Einwirkung auf die Notare durch die zuständigen Stellen erforderlich. Ausländische Notare treffen jedoch gerade nicht die Pflichten der im Inland bestellten Notare und diese unterliegen auch nicht der Notar- oder Dienstaufsicht.

Beschluss des BGH vom 13.02.2020- V ZB 3/16

Beitrag geschrieben mit Unterstützung von Frau Rechtsreferendarin Julia Albrecht.