Immobilien- & Baurecht

Bundestag beschließt die gesetzlich vermutete Störung der Geschäftsgrundlage bei coronabedingten Betriebsschließungen

Führen staatliche Maßnahmen wie Betriebsschließungen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie zu Einschränkungen des Betriebs des Mieters / Pächters, so vermutet das Gesetz darin künftig einen Umstand, der zu einer Anpassung des Mietvertrages aufgrund Störung der Geschäftsgrundlage führen kann - nicht aber automatisch muss.

Was bisher bei Gericht geschah…

In Bezug auf die coronabedingten behördlichen Schließungsanordnungen im Frühjahr 2020 sind zwischenzeitlich einige erstinstanzliche Urteile mit unterschiedlichem Verfahrensausgang ergangen. Nach bisher wohl noch überwiegender Meinung verwirklicht sich hierbei das Verwendungsrisiko des Mieters, so dass eine Mietminderung als ausgeschlossen gilt (anders LG München I - Urt. v. 22.9.2020 – 3 O 4495/20) und eine Änderung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB jedenfalls solange nicht eintritt, als der Mieter nicht einer geschäftliche Existenzbedrohung ausgesetzt ist (LG Heidelberg, Urt. v. 30.7.2020 – 5 O 66/20; LG Frankfurt a.M., Urt. v. 2.20.2020 – 2-15 O 23/20; LG Zweibrücken, Urt. v. 11.9.2020 – HK O 17/20). Erstmals sieht das LG Mönchengladbach in seinem Urteil v. 2.11.2020 – 12 O 154/20 für die Zeit der behördlichen Schließungsanordnungen eine Anpassung auf die Hälfte der Miete als geboten an. Entscheidend war hier, dass die Umsätze des Aprils der letzten Jahre nachweislich nicht erreicht wurden und Umsatzeinbußen von 100% verzeichnet wurden.

 I. STÖRUNG DER GESCHÄFTSGRUNDLAGE

Die seit dem 16.12.2020 bereits zum zweiten Mal in diesem Jahr behördlich angeordnete Schließung des Einzelhandels hat den Gesetzgeber - wie sich schon in Beschluss Nr. 15 des Bund-Länder-Gipfels vom 13.12.2020 abzeichnete - bewogen, im Rahmen des Gesetzes zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht am 17.12.2020 eine neue Regelung in Art. 240 § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen im Bundestag mit folgendem Inhalt zu beschließen:

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Der Bundesrat hat am 18.12.2020 das Gesetz gebilligt, so dass damit zu rechnen ist, dass das Gesetz zeitnah im Bundesgesetzblatt veröffentlicht wird und rückwirkend zum 01. Oktober 2020 in Kraft tritt.

Der Wille des Gesetzgebers, die seit Monaten bei Mietern und Vermietern im gewerblichen Bereich herrschende Verunsicherung zu beseitigen, ob staatliche Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung wie beispielsweise Betriebsschließungen eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB darstellen können, ist klar erkennbar. Hierdurch soll die Verhandlungsbereitschaft der Parteien gefördert werden. Zudem wird in der Gesetzesbegründung hervorgehoben, dass Art. 240 § 7 EGBGB keine Sperrwirkung entfaltet. Die Anwendbarkeit von mietrechtlichen Vorschriften, etwa die Regelung zur Minderung wegen eines Mangels oder das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund, sind nicht ausgeschlossen. Auch die Vorschriften des allgemeinen Schuldrechts, zum Beispiel zur Unmöglichkeit der Leistung und zum Wegfall der Gegenleistungspflicht, bleiben unberührt.

Was ändert sich durch Art. 240 § 7 EGBGB?

Es ist nun klargestellt, dass die Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage in der besonderen Situation der COVID-19-Pandemie grundsätzlich anwendbar sind. Zwar war die Anwendung des § 313 BGB auch bisher zu keinem Zeitpunkt gesetzlich ausgeschlossen. Gleichwohl ist in der Praxis insbesondere des gewerblichen Miet- und Pachtrechts eine Unsicherheit hierüber zu beobachten.

Was sind die Voraussetzungen, damit die Vermutung greift?

Unter bestimmten Voraussetzungen wird eine tatsächliche Vermutung dafür aufgestellt, dass sich ein Umstand im Sinne von § 313 Absatz 1 BGB, der zur Grundlage des Miet- oder Pachtvertrags geworden ist, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

Was sind staatliche Maßnahmen?

Nach der Gesetzesbegründung kann es sich um Verordnungen, Allgemeinverfügungen oder konkret-individuelle Verwaltungsakte handeln, die insbesondere auf das Infektionsschutzgesetz gestützt sind. Dies können Maßnahmen von Behörden des Bundes im Rahmen einer vom Deutschen Bundestag nach § 5 Absatz 1 Satz 1 des Infektionsschutzgesetzes festgestellten epidemischen Lage von nationaler Tragweite sein sowie Maßnahmen der Länder, Kreise und Gemeinden zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19.

In welchem Umfang muss der Mieter betroffen sein?

Erforderlich ist weiter, dass die staatlichen Maßnahmen die Verwendbarkeit des Betriebs des Mieters einschränken und sich dafür auf die Mietsache selbst oder den in der Mietsache ausgeübten Betrieb des Mieters beziehen. Unter Betrieb ist die tatsächliche Nutzung im Rahmen des vertraglich vereinbarten Zwecks zu verstehen. Davon abzugrenzen sind Maßnahmen, die sich allein gegen die Person des Mieters oder seine Beschäftigten richten, wie etwa Quarantäneanordnungen gegen einzelne Personen.

Die Verwendbarkeit muss aufgehoben oder jedenfalls erheblich eingeschränkt sein. Ein typisches Beispiel für die vollständige Aufhebung ist eine Schließungsverfügung. Eine erhebliche Einschränkung liegt zum Beispiel regelmäßig in einer staatlichen Vorgabe, nur einen bestimmten Teil der Ladenfläche für Publikumsverkehr zu nutzen oder die Anzahl der Personen zu beschränken, die sich auf einer bestimmten Fläche aufhalten dürfen. Hingegen fehlt es an der erheblichen Einschränkung beispielsweise, wenn bei einem Betrieb mit Publikumsverkehr die Kundschaft allein wegen sinkender Konsumbereitschaft ausbleibt.

Was ist die Folge?

Als Rechtsfolge schafft die Regelung eine tatsächliche Vermutung, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Die Vermutung ist widerleglich, zum Beispiel in Fällen, in denen der Mietvertrag zu einem Zeitpunkt geschlossen wurde, in dem eine pandemieartige Ausbreitung des Coronavirus SARS-CoV-2 in der breiten Öffentlichkeit bereits absehbar war. Dann ist regelmäßig davon auszugehen, dass ein solcher Mietvertrag in Kenntnis einer möglicherweise bevorstehenden tiefgreifenden Veränderung des Wirtschaftslebens geschlossen wurde.

Festzuhalten ist: Die Vermutung gilt nur für das sog. reale Merkmal des § 313 BGB. Eine automatische Vertragsanpassung oder ein gesetzliches Minderungsrecht ist mit der Regelung nicht verbunden.

Vielmehr muss die Partei, die sich auf § 313 BGB beruft, auch weiterhin darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass

 a)    das sog. hypothetische Element vorliegt,

also die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten.

 b)    das sog. normative Merkmal vorliegt,

also einer Partei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Die Gesetzesbegründung nennt an dieser Stelle beispielhaft mögliche Abwägungskriterien zur Zumutbarkeit und zur Angemessenheit der Vertragsanpassung:

Es ist allerdings davon auszugehen, dass ohne entsprechende vertragliche Regelungen Belastungen infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie regelmäßig weder der Sphäre des Vermieters noch des Mieters zuzuordnen sind. Im Rahmen der Zumutbarkeit wird hier von Bedeutung sein, wie stark sich die staatlichen Beschränkungen auf den Betrieb des Mieters auswirken. Ein Indiz für starke Beeinträchtigungen kann in erheblich zurückgegangenen Umsätzen, zum Beispiel im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, liegen. Zu berücksichtigen sein wird auch, ob der Mieter öffentliche oder sonstige Zuschüsse erhalten hat, mit denen er die Umsatzausfälle infolge staatlicher Beschränkungen jedenfalls teilweise kompensieren kann, und ob er Aufwendungen erspart hat, weil er etwa Kurzarbeit angemeldet hat oder der Wareneinkauf weggefallen ist. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls. § 313 BGB gewährt keine Überkompensation. 

Schließlich bleibt auch die Rechtsfolge des § 313 Absatz 1 BGB unberührt. Vertragsanpassung kann nur im angemessenen Umfang begehrt werden. Es kann nur diejenige Rechtsfolge begehrt werden, welche die schutzwürdigen Interessen beider Vertragsteile in ein angemessenes Gleichgewicht bringt. Es hängt daher immer vom jeweiligen Einzelfall ab, ob für den Zeitraum, in dem ein Betrieb von einer staatlichen Maßnahme betroffen ist, zum Beispiel eine Stundung oder Anpassung der Miethöhe, eine Verringerung der angemieteten Fläche bei gleichzeitiger Herabsetzung der Miete oder auch die Aufhebung des Vertrags angemessen ist.

Die Regelungen zum Miet- und Pachtrecht treten am Tag nach ihrer Verkündigung in Kraft. Sie sind auch auf Sachverhalte anwendbar, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes bereits abgeschlossen, aber noch nicht rechtskräftig entschieden sind. Demnach erstreckt sich die Vermutungswirkung auch auf den ersten Lockdown im Frühjahr.

 II. VERFAHRENSBESCHLEUNIGUNG

 Weiterhin hat der Bundestag prozessrechtlich mit der Einführung des neuen § 44 EGZPO ein Vorrang und Beschleunigungsgebot für Mietprozesse im Zusammenhang mit Corona beschlossen:

 (1) Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie sind vorrangig und beschleunigt zu behandeln.

 (2) In Verfahren nach Absatz 1 soll ein früher erster Termin spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.

Dieses Gebot gilt nicht nur für Verfahren, in denen der Mieter eine Anpassung der Miete nach § 313 BGB einklagt, sondern findet auch dann Anwendung, wenn der Mieter die Anpassung der Miete als Einrede gegen die Zahlungsklage des Vermieters erhebt oder andere Anspruchsgrundlagen wie etwa die Mietminderung für die Anpassung der Miete im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie herangezogen werden; gleiches gilt für Pachtverhältnisse.

FAZIT: 

Mieter, die auf ein gesetzlich verankertes Minderungsrecht gehofft haben, dürften sich enttäuscht sehen. Vermieter, die staatliche Maßnahmen als alleiniges Problem des Mieters ansehen, ebenfalls. Zwar hilft das Gesetz dem Mieter über die Diskussion der Anwendbarkeit des § 313 BGB hinweg, aber die Frage der Vertragsanpassung bleibt weiterhin einzelfallbezogen zu prüfen mit den beiden möglichen Ergebnissen, dass eine Anpassung im konkreten Fall geboten ist oder eben auch nicht. Die Frage, inwieweit die Existenzen des Vermieters und des Mieters von den Mieteinnahmen bzw. Mietausgaben abhängen, dürfte hierbei künftig größere Bedeutung erlangen.

Das Gesetz wurde am 22.12.2020 verkündet.

 *Die Vorabfassung der Gesetzesbegründung finden Sie hier.