Immobilien- & Baurecht

BGH klärt wesentliche Fragen im Wohnraummietrecht zur Auslegung der Kündigungssperre gemäß § 577a Abs. 1a, 2a BGB

Der Bundesgerichtshof hat in einem von der HEUSSEN Rechtsanwaltsgesellschaft mbH betreuten Fall mit seiner Entscheidung vom 06.08.2025 (Az.: VIII ZR 161/24) die Auslegung wesentlicher Fragen im Zusammenhang mit § 577a BGB geklärt, die sich in Folge einer Gesetzesänderung aus dem Jahr 2013 ergeben hatten. 

Dabei hat der BGH zum einen festgestellt, dass die im Jahr 2013 in Kraft getretenen gesetzlichen Regelungen gemäß § 577a Abs. 1a, 2a BGB auf alle Kündigungen anzuwenden sind, die ab 01.05.2013 erklärt wurden bzw. werden. Zum anderen hat er klargestellt, dass die Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers nach § 577a Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB nicht durch Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personenhandelsgesellschaft (KG, GmbH & Co. KG, OHG) ausgelöst wird. Vielmehr löst nur die Veräußerung an eine GbR oder mehrere Erwerber die Kündigungssperrfrist aus.

A. Sachverhalt

Die Beklagten waren seit 2004 Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus. Das Grundstück, auf dem sich das Mehrfamilienhaus befindet, wurde Ende 2011/Anfang 2012 von einer GmbH & Co. KG erworben. Diese teilte das Eigentum am Grundstück im Juni 2012 gemäß § 8 WEG in Wohnungseigentum auf. Die Aufteilung wurde im April 2013 im Grundbuch eingetragen. 

Im Mai 2013 trat eine neue gesetzliche Regelung in § 577a Abs. 1a, 2a BGB in Kraft, nach welcher die Kündigungssperrfrist gemäß § 577a BGB auch anwendbar ist, wenn vermieteter Wohnraum an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert wird. 

Die an die Beklagten vermietete Wohnung wurde im Februar 2016 an die Kläger veräußert, deren Eintragung als Eigentümer im Grundbuch im März 2017 erfolgte.

Anfang September 2022 erklärten die Kläger gegenüber den Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs mit Wirkung zum 31. März 2023, gegen welche die Beklagten unter anderem die zehnjährige Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1, 2 BGB i.V.m. § 1 S. 2 der Bayerischen Mieterschutzverordnung einwandten.

B. Entscheidung des BGH

Im Kern hat der BGH mit seiner Entscheidung mehrere wesentliche Fragen zur Auslegung von § 577a BGB geklärt und insofern folgendes klargestellt:

I. Zeitliche Anwendbarkeit des § 577a Abs. 1a, 2a BGB

Zunächst hat der BGH zur zeitlichen Anwendbarkeit Stellung genommen. Anders als im Mietrecht üblich, hat der Gesetzgeber bei der Einführung von § 577a Abs. 1a, 2a BGB keine Übergangsregelungen getroffen, so dass bisher unklar war, auf welche Sachverhalte die neuen gesetzlichen Regelung Anwendung finden.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu klargestellt, dass die Wirksamkeit einer Kündigung immer nach dem zum Zeitpunkt ihrer Erklärung geltenden Recht zu beurteilen ist. Somit finden die § 577a Abs. 1a und 2a BGB auch Anwendung, wenn die sonstigen Tatbestandvoraussetzungen bereits vor Inkrafttreten erfüllt wurden, solange die Kündigung erst nach dem 01.05.2013 erklärt wird. 

II. Persönliche Anwendbarkeit des § 577a Abs. 1a, 2a BGB

Weiterhin hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass Personenhandelsgesellschaften (KG, OHG, GmbH & Co. KG) entgegen der überwiegenden Ansicht des Schrifttums nicht unter den Begriff der „Personengesellschaft“ im Sinne des § 577a BGB fallen, so dass § 577a Abs. 1a und 2a BGB in einem solchen Fall nicht anwendbar sind. 

Zur Begründung verweist der BGH vor allem auf die Gesetzesbegründung und dem ursprünglichen Zweck des neuen Gesetzes, das sogenannte „Münchener Modell“ zu unterbinden

Im vorliegenden Fall folgte die Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen und dessen Veräußerung an die Kläger nach Ansicht des BGH also nicht auf einen Erwerb durch eine Personengesellschaft im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB, da der Erwerb durch die GmbH & Co. KG von § 577a Abs. 1a BGB nicht erfasst sei. In der Folge blieb es daher bei der Anwendbarkeit von § 577a Abs. 1 BGB für den zweiten Erwerbsfall durch die Kläger.

III. Inhaltliche Anwendbarkeit des § 577a Abs. 1a, 2a BGB

Schließlich hat der BGH der Ansicht des Berufungsgerichts (Landgericht München I), wonach § 577a Abs. 1a BGB nicht anwendbar sei, wenn der Zweiterwerber nach § 577a Abs. 1 BGB nicht zugleich vormaliger Gesellschafter des Ersterwerbers war, eine Absage erteilt. Vielmehr reicht jeder Erwerb durch eine Personenhandelsgesellschaft bzw. mehrere Erwerber gemäß § 577a Abs. 1a BGB aus, um die Sperrfrist nach § 577a Abs. 1a BGB auszulösen, wie § 577a Abs. 2a BGB dies anordnet. Der weitere Erwerber nach Aufteilung in eine WEG ist dann irrelevant.

C. Bedeutung für die Praxis

Im Ergebnis wirkt sich die Entscheidung des BGH in vielen praktischen Bereichen aus. Dabei geht es aber nicht nur um die Fälle, in denen die Möglichkeit einer Kündigung oder die Einwendung der Sperrfrist gemäß § 577a BGB zu prüfen ist.

Auch Investoren und Projektentwickler müssen bei der Umsetzung ihrer Projekte die Vorgaben beachten, um sich im Nachhinein nicht den Sperrfristen der Mieter nach § 577a BGB ausgesetzt zu sehen.

Entscheidungen der Vorinstanzen
Amtsgericht München, Urteil vom 24.11.2023, Az.: 421 C 12189/23
Landgericht  München I, Urteil vom 09.08.2024 - 14 S 16755/23

Co-Autor: Tobias Malangré (Wissentschaftlicher Mitarbeiter)