Immobilien- & Baurecht

Der Bau-Turbo als Lösung für den Wohnungsmangel?

Hohe Erwartungen bestehen an das „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ – besser bekannt unter dem Titel „Bau-Turbo“. Der Entwurf muss noch vom Bundestag verabschiedet werden, sein Inkrafttreten wird jedoch im Herbst diesen Jahres noch erwartet. 

Die Politik versucht mit dem Bau-Turbo den Mangel an bezahlbarem Wohnraum, insbesondere in urbanen Räumen, zu minimieren und den bislang trägen Wohnungsbau zu beschleunigen. 

Hierzu sollen zentrale Regelungen des BauGB geändert werden. So sollen Bauprojekte für Wohngebäude im Bestand leichter umgesetzt und der ungeplante Innenbereich erweitert werden. Auch in Bebauungsplangebieten sollen künftig bislang undenkbare Abweichungen von den Grundzügen der Planung zulässig werden. 

Doch der „Bau-Turbo“ ist kein Selbstläufer. Zentrale Voraussetzung der künftigen Abweichungen von den bislang starren Regeln des BauGB ist die Zustimmung der Gemeinde. Die geplanten Änderungen sind kein Freifahrtschein für Investoren, um beliebige Wohnbauvorhaben schnell und flexibel umsetzen zu können. Die Gemeinde muss ihre Zustimmung erteilen, wobei die Zustimmung an weitere Bedingungen wie die Übernahme von Infrastrukturkosten oder geförderten Mietwohnungsbau geknüpft werden kann. 

Der Erfolg der „Bau-Turbo“ ist somit auch maßgeblich abhängig von dem politischen Willen der jeweiligen Gemeinde und der Bereitschaft der Vorhabenträger, Folgekosten zu übernehmen und städtebauliche Verträge zu schließen.

Die geplanten Veränderungen im Einzelnen

§ 36a BauGB – Das Zustimmungserfordernis der Gemeinde

Ziel des Zustimmungserfordernisses ist es, die kommunale Planungshoheit der Gemeinden aufrechtzuerhalten. Im Rahmen der Entscheidung über die Zustimmung muss die Gemeinde mögliche entgegenstehende Interessen ermitteln und diese durch entsprechende Auflagen oder vertragliche Verpflichtungen an den Investor beseitigen. 

Die Rechtsnatur und Funktion der Zustimmung der Gemeinde unterscheidet sich bedeutend vom Erfordernis des Einvernehmens nach § 36 BauGB. Anders als das gemeindliche Einvernehmen kann die gemeindliche Zustimmung nicht nur aufgrund eines angenommenen Rechtsverstoßes gegen Vorgaben des BauGB verweigert werden. Vielmehr kann die Gemeinde die Erteilung ihrer Zustimmung an ihre städtebaulichen Zielvorstellungen koppeln. Mögliche Bedingungen können sein, dass der Investor bei einem Wohnungsbauvorhaben z.B. eine gewisse Quote an Sozialwohnungen bauen muss oder sich an Kosten für die Schaffung von Anlagen und sozialen oder kultureller Infrastruktur beteiligen muss. Ein Anspruch auf Zustimmung besteht somit wohl nicht und anders als das Einvernehmen, kann die gemeindliche Zustimmung auch nicht durch eine Entscheidung der höheren Verwaltungsbehörde ersetzt werden. 

Verfahrensrechtlich interessant ist, dass die Zustimmung als erteilt gilt, wenn die Gemeinde diese nicht innerhalb von zwei Monaten verweigert oder unter Bedingungen erteilt. Selbst bei Eintritt der Zustimmungsfiktion führt dies jedoch nicht automatisch zu einer Zulässigkeit des Vorhabens. Die Prüfung der Bauaufsichtsbehörde muss weiterhin positiv ausfallen. Die Zustimmungsfiktion hat lediglich zur Folge, dass das Vorhaben nicht aufgrund fehlender Zustimmung abgelehnt werden darf.

§ 246 e BauGB – Der Kern des Bau-Turbos

§ 246 e BauGB ist der Kern des Bau-Turbos. Diese Norm beschränkt sich auf den Bau von Wohngebäuden und soll insbesondere den Wohnungsbau beschleunigen und flexibilisieren. Die Vorschrift ermöglicht es, von allen bauplanungsrechtlichen Vorschriften abzuweichen, unabhängig davon, ob das zu bebauende Grundstück im Umgriff eines Bebauungsplans, im ungeplanten Innenbereich oder im Außenbereich liegt. Eine Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans muss durch die Regelung nicht mehr erfolgen. Allerdings können die Bauvorhaben nur umgesetzt werden, wenn diese verhältnismäßig und unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind. Öffentliche Belange können u.a. die Berücksichtigung des Entwicklungsbedarfs vorhandener Infrastruktur sein. Auch Bauvorhaben, die zu Lasten des geförderten Wohnungsbaus oder der Barrierefreiheit gehen, werden wohl nicht von der Gemeinde gestattet. Um das Bauvorhaben umsetzen zu können, muss der Investor die Zustimmung der Gemeinde erhalten. Die Vorschrift ist bis zum Ablauf des 31.12.2030 befristet. 

§ 31 Abs. 3 BauGB – Befreiung von bestehenden Bebauungsplänen

Künftig soll über § 31 Abs. 3 BauGB von bestehenden Bebauungsplänen abgewichen werden können, auch wenn das geplante Wohnbauvorhaben die Grundzüge der Planung berührt. Ziel dieser Aufweichung ist es, insbesondere ein großflächiges Aufstocken vorhandener Wohngebäude zu ermöglichen. 

Nach der bisherigen Rechtslage scheiterte eine Befreiung nach § 31 BauGB an dem Einzelfallerfordernis, welches einen atypischen Sonderfall voraussetzt, der sich aber in der Praxis nur selten finden und begründen lässt. Künftig soll das Einzelfallerfordernis auf mehrere vergleichbare Fälle ausgeweitet werden, was eine Abweichung von den Festsetzungen des Bebauungsplans deutlich erleichtern soll. 

Das Bauvorhaben muss jedoch weiterhin mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein. Erfordernisse der Klimaanpassung wie thermische Belastungen oder erhöhte Gefährdungen durch Starkregen oder Sturzfluten müssen vermieden werden. Die Vorschrift soll generelle Anwendung finden und nicht nur in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Die Zustimmung der Gemeinde wird auch hier vorausgesetzt. 

§ 34 Abs. 3b BauGB – Erweiterungen der Möglichkeiten im unbeplanten Innenbereich

In § 34 BauGB soll um den Absatz 3b ergänzt werden. Hierdurch soll der Wohnungsbau im ungeplanten Innenbereich vorangetrieben werden. Die neue Vorschrift erleichtert Abweichungen vom bislang gerichtlich genau überprüfbaren Gebot des Einfügens. Das Einfügungsgebot besagt, dass Bauvorhaben im ungeplanten Bereich nur dann zulässig sind, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Durch die künftige Möglichkeit vom strengen Gebot des Einfügens abzuweichen, soll die Bebauung von hinterliegenden Grundstücken, Grundstücksteilen „in zweiter Reihe“ oder Freiflächen innerhalb von Wohnblöcken („Höfe“) ermöglicht werden. Die Regelung soll nicht nur im Einzelfall gelten, sondern gerade in mehreren vergleichbaren Fällen. 

Wie alle anderen Abweichungen auch, müssen die Erweiterungen im ungeplanten Innenbereich den städtebaulichen Zielsetzungen entsprechen und mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein. Zudem kann das Vorhaben auch hier nur mit Zustimmung der Gemeinde umgesetzt werden. 

§ 9 Abs. 1 Nr. 23 a BauGB – Erleichterungen von Lärmschutzfestsetzungen

Mit Ergänzung dieser Norm soll den Gemeinden die Gelegenheit gegeben werden, starre Lärmschutzfestsetzungen zu lockern. So soll eine Abweichung von der TA Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm) möglich sein. Die Option, von der TA Lärm abweichen zu können, dient der Bewältigung von Lärmkonflikten in gewachsenen Siedlungsbereichen. Eine erleichterte Bebauung von Baulücken und die städtebaulich sinnvolle Weiterentwicklung von vormals ausschließlich gewerblich oder industriell genutzten Gebieten soll ermöglicht werden. Die Abweichungsmöglichkeit soll zur Nachverdichtung beitragen und die Innenentwicklung von Gemeinden und Städten stärken. Durch die verstärkte Nachverdichtung bereits versiegelter Flächen soll ein Beitrag zur Flächensparsamkeit und zur städtebaulich erwünschten Entwicklung von nutzungsgemischten Quartieren geleistet werden. Trotz der Abweichung von der TA Lärm müssen die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse eingehalten werden.

§ 250 BauGB – Schutz des Bestands von Mietwohnungen

§ 250 BauGB regelt die Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Diese Regelung soll um jeweils fünf Jahre auf den Stichtag des 31.12.2030 verlängert werden. Die Verlängerung der Vorschrift soll den Wohnungsbestand stärken, da Mietwohnungen auch weiterhin nicht ohne Weiteres zu Eigentumswohnungen umgewandelt werden können. Allerdings werden Anbauten oder Aufstockungen nicht von dem Umwandlungsschutz erfasst.