Immobilien- & Baurecht
Textform für gewerbliche Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen – Ende der Übergangsfrist des BEG IV für gewerbliche Mietverträge
Für gewerbliche Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen, war bis zum 31.12.2024 die strenge Schriftform vorgeschrieben. Wenn diese nicht eingehalten wurde, galt ein Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte jederzeit den jeweiligen gesetzlichen Fristen entsprechend gekündigt werden. Trafen die Vertragsparteien während der Vertragszeit Änderungen, mussten diese unter Einhaltung der strengen gesetzlichen Schriftform dokumentiert werden.
Diese Regelung wurde durch den 14. Artikel des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes (BEG IV) so angepasst, dass für gewerbliche Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen, seit dem 01.01.2025 nur noch die einfache Textform vorgeschrieben ist. Demnach kann ein Vertrag bzw. dessen Änderung bereits durch eine einfache lesbare Erklärung ohne Unterschrift, in der die Person des Erklärenden genannt ist, zustande kommen. Das klassischste Beispiel einer solchen Erklärung ist die Kommunikation per E-Mail.
Für Mietverhältnisse, die vor dem 01.01.2025 geschlossen wurden, beschloss der Gesetzgeber eine einjährige Übergangsfrist, sodass für diese die Schriftform weiterhin verpflichtend blieb. Ausgenommen sind nach Art. 229 § 70 S. 2 EGBGB bereits vor Ablauf der Übergangsfrist solche Verträge, die nach dem 1.1.2025 einer Anpassung unterworfen wurden. Hier greift das neue Recht unmittelbar. In jedem Fall endet jedoch am 01. Januar 2026 die Übergangsfrist des BEG IV für Gewerbemietverträge.
Damit gilt für alle Altverträge (geschlossen vor dem 01.01.2025) ab dem 01.01.2026 nur noch die neue gesetzlich vorgeschriebene Textform (§§ 578 Abs. 1, 550 BGB). Etwaige Verstöße gegen die Einhaltung der strengen gesetzlichen Schriftform ermöglichen den Parteien damit ab dem 01.01.2026 keine Kündigung vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit unter Verweis auf einen Verstoß gegen die bisherige gesetzliche Schriftform, solange wenigstens die nunmehr vorgeschriebene gesetzliche Textform eingehalten ist.
