Immobilien- & Baurecht

Ein Unternehmer kann einen Abzug „neu für alt“ bei „später“ Mangelbeseitigung nach BGH Urt. v. 27.11.2025 – VII ZR 112/24 nicht als auszugleichenden Vorteil einwenden und geltend machen.

Der Fall

Der Besteller machte gegenüber dem Unternehmer nach Abnahme aus einem Werkvertrag Mängelansprüche wegen Rissen im Beton eines vom Unternehmer errichteten Fahrsilos geltend und verlangte nach einem vorausgegangenen, vom Besteller initiierten selbständigen Beweisverfahren vom Unternehmer die Bezahlung eines Kostenvorschusses nebst Bezahlung der Sachverständigenkosten nebst Feststellung der weiteren Kostentragungspflicht. 

Der Unternehmer wandte eine Beschränkung des Vorschussanspruches wegen einer vorzunehmenden Vorteilsausgleichung (Abzug neu für alt) ein. Denn der Mangel habe sich erst verhältnismäßig spät ausgewirkt und der Besteller habe bis dahin keine Gebrauchsnachteile hinnehmen müssen, so dass es nach Treu und Glauben geboten sei, die mit der Nachbesserung erzielte längere Lebensdauer (5 Jahre bei einer angenommenen Gesamtnutzungsdauer von 16 Jahren = ca. 1/3) sowie den ersparten Instandhaltungsaufwand als ein Drittel der Mangelbeseitigungskosten anspruchsmindernd zu berücksichtigen.

Entscheidung des BGH

Der BGH hält zwar das aus dem Schadensersatzrecht hergeleitete Bereicherungsverbot, das zur Vorteilsausgleichung im Zuge der Feststellung der Nachteile führt, grundsätzlich auch für das Mängelrecht für anwendbar. 

Jedoch soll der Unternehmer bei vertragswidriger, weil mangelhafter Herstellung aufgrund längerer Lebensdauer oder ersparter Unterhaltungsaufwendungen schon seit BGH Urt. v. 17.05.1984 – VII ZR 169/82 noch zu dem in der bis 31.12.2001 geltenden Fassung des BGB keinen Vorteil daraus ziehen, dass er die Mangelbeseitigung verzögert. 

Nunmehr hat der BGH klargestellt, dass eine Vorteilsausgleichung nach neuem Recht wegen eines Abzugs neu für alt aufgrund der Beseitigung eines Mangels auch dann nicht in Betracht kommt, wenn der Mangel sich ohne Verzögerung durch den Unternehmer erst relativ spät auswirke und der Besteller keine Gebrauchsnachteile hinnehmen musste. 

§ 635 Abs. 2 BGB nF regele keine Einschränkung der Verpflichtung sämtliche zur Mangelbeseitigung notwendigen Aufwendungen durch Gewährung eines Vorteilsausgleichs in Form eines Abzugs „neu für alt“ je nach dem Zeitpunkt der Mangelbeseitigung.

Auch aus § 635 Abs. 4, § 346 Abs. 1 BGB, wonach der Besteller das alte Werk zurückzugewähren und die gezogenen Nutzungen herauszugeben habe, ergebe sich das nicht. Vielmehr müsse die Wahl der Mangelbeseitigung als Neuherstellung durch den Unternehmer, die zu einer Rückgewährverpflichtung des Bestellers und zur Herausgabe der gezogenen Nutzungen verpflichte und infolgedessen zu einem Vorteilsausgleich führen könne, auf die Rückgewähr des alten Werks unter Ausschluss einer Herausgabe gezogener Nutzungen reduziert werden.

Unberührt hiervon bleibt aber der Vorteilsausgleich zugunsten des Unternehmers, der sich daraus herleitet, dass im Rahmen der Mangelbeseitigung zusätzliche Kosten anfallen, um die das Werk bei ordnungsgemäßer Herstellung von vornherein teurer gewesen wäre (Vorteilsausgleich infolge „Sowieso-Kosten“)

Nicht zu prüfen hatte der BGH die Frage, ob eine Kürzung des Kostenvorschussanspruchs aus dem Gedanken des Mitverschuldens nach § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB geboten sein könnte, weil der Besteller eine Mangelbeseitigung erst spät ermöglicht und dem Unternehmer deshalb wesentlich höhere Mangelbeseitigungskosten entstanden sind.

Bedeutung für die Baupraxis 

Eine Mängelbeseitigung sollte nach entsprechender Prüfung und Feststellung vom Unternehmer ggf. zügig eingeleitet werden und vom Besteller dann auch zügig ermöglicht werden. Verzögerungen führen im Zweifel zu Nachteilen für den Unternehmer. Eine verzögerte Mangelbeseitigung bringt in keinem Fall mehr einen Vorteilsausgleich für den Unternehmer. Fehlende Gebrauchsnachteile für den Besteller infolge der Mangelbeseitigung werden nicht zugunsten des zur Mangelbeseitigung verpflichteten Unternehmers ausgeglichen. Jedoch kann eine aktive Verzögerung der Mangelbeseitigung durch den Besteller zu Rechtsnachteilen für den Besteller führen.