Immobilien- & Baurecht

Eigenbedarfskündigung durch Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach dem MoPeG noch möglich?

Das Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) am 1. Januar 2024 hat eine grundlegende Kontroverse um die Frage ausgelöst, ob die verstärkte Verselbstständigung der rechtsfähigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) für am oder nach dem 1. Januar 2024 ausgesprochene Kündigungen die analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB  entfallen lässt.

Nach der bisherigen, vor Inkrafttreten des MoPeG ergangenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) ist der Eigenbedarf der Gesellschafter der GbR dieser zuzurechnen, so dass eine Kündigung des Wohnraummietverhältnis analog § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB möglich ist, auch wenn Vermieter die (teilrechtsfähige) GbR ist. Nach Auffassung des BGH ist die GbR mit rechtlich nicht verselbständigten Personenzusammenschlüssen wie Miteigentümer- oder Erbengemeinschaften vergleichbar. Durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der GbR durch den BGH im Jahre 2001 sollte die GbR im Hinblick auf die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung nicht schlechter gestellt werden.

Die neuere Rechtsprechung der Amtsgerichte

Nach Inkrafttreten des MoPeG wird in der Rechtsprechung der Amtsgerichte vermehrt die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung durch eine GbR verneint. Exemplarisch sei dies an zwei zuletzt ergangenen Urteilen der Berliner Amtsgerichte Berlin-Mitte (Urt. v. 28.10.2024 – 20 C 151/24) und Wedding (Urt. v. 9.1.2025 – 13 C 5027/24) dargestellt. Die tragenden Entscheidungsgründe lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Zäsur durch das MoPeG: Die Gerichte stellen fest, dass die GbR gemäß § 705 Abs. 2 BGB n.F. nunmehr kraft Gesetzes als eigenständiges Rechtssubjekt ausgestaltet ist. Da das Gesellschaftsvermögen nach § 713 BGB n.F. ausschließlich der Gesellschaft zusteht, sei die bisherige Annahme einer „gesamthänderischen Verbundenheit“, die eine Zurechnung des Gesellschafterbedarfs rechtfertigte, dogmatisch überholt.
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  Ausschluss der Analogie: Eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB scheitere an der fehlenden Vergleichbarkeit mit natürlichen Personen. Die eGbR sei nunmehr funktional anderen vollrechtsfähigen Personenhandelsgesellschaften (OHG, KG) gleichgestellt, denen unstreitig keine Befugnis zur Eigenbedarfskündigung zukommt. Das Schweigen des Gesetzgebers wird hierbei als bewusstes Unterlassen einer mietrechtlichen Sonderregelung für die GbR interpretiert.

Urteil des LG Bochum

Als – soweit ersichtlich – bislang einziges Berufungsgericht hatte sich das LG Bochum (Urt. v. 12.09.2025 – 10 S 41/25) mit dieser Fragestellung bezogen auf eine nach dem 1. Januar 2024 ausgesprochene Eigenbedarfskündigung zu befassen. Das LG Bochum verwirft die Rechtsauffassung des Amtsgerichts und bejaht auch unter der neuen Rechtslage die Kündigungsbefugnis der GbR mit folgenden Argumenten:

• Identität der Rechtsfähigkeit: Das LG Bochum führt aus, dass das MoPeG im Wesentlichen die bereits seit der „Weißes-Ross-Entscheidung“ des BGH (2001) anerkannte Außenrechtsfähigkeit der GbR lediglich kodifiziert habe. Eine inhaltliche Änderung der mietrechtlichen Beurteilung sei damit nicht einhergegangen.
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  Fortbestand der personalen Prägung: Maßgeblich für die Kammer ist die spezifische Struktur der GbR. Sofern – wie im entschiedenen Fall – eine persönliche Verbundenheit der Gesellschafter vorliegt (hier: Ehegatten-GbR), bleibe die Vergleichbarkeit mit einer Bruchteilsgemeinschaft oder Erbengemeinschaft bestehen. Die formale Eintragung im Gesellschaftsregister (eGbR) ändere nichts an der materiell-rechtlichen Schutzwürdigkeit der hinter der Gesellschaft stehenden Personen. Die Analogiebereich werde erst bei einer GbR überschritten, die von nicht verbundenen Personen zum Zwecke der Kapitalanlage (Immobilienfonds) gegründet wurde oder gewerblichen bzw. freiberuflichen Zwecke verfolge.
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  Systematischer Kontext: Die beibehaltene Regelung des § 577a Abs. 1a BGB, die Kündigungsbeschränkungen für Personengesellschaften regelt, setzt die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung durch eine Personengesellschaft voraus.

Aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung und der divergierenden Rechtsprechung hat das LG Bochum die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. 

Empfehlung für die Gestaltungspraxis:

Solange eine finale Klärung durch den BGH aussteht, sollte bei Erwerb von Immobilien durch mehrere Personen gut überlegt werden, ob der Erwerb in GbR vor dem Hintergrund der aktuellen Unsicherheiten die geeignete Rechtsform darstellt. Unabhängig davon, welche der vorstehend dargestellten Auffassungen man für überzeugender hält, besteht jedenfalls bis zu einer höchstrichterlichen Klärung eine erhebliche Unsicherheit, ob die Eigenbedarfskündigung für eine GbR noch möglich ist. Sofern bereits bei Erwerb einer vermieteten oder zur Vermietung vorgesehenen Immobilie durch mehrere Personen (z.B. Eheleute) absehbar ist, dass ggf. von der Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung Gebrauch gemacht werden soll, ist von einem Erwerb in GbR daher gegenwärtig abzuraten.