Steuerrecht
Neues BMF-Schreiben zu Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen vom 26.01.2026
Mit BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 hat das Bundesministerium der Finanzen das finale aktualisierte Schreiben zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten im Sinne des § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden veröffentlicht.
Das neue BMF-Schreiben enthält im Vergleich zum BMF-Schreiben aus dem Jahr 2003 insbesondere Ergänzungen und Aktualisierungen sowie erstmalig Ausführungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
Im Folgenden möchten wir Ihnen einen Überblick zum neuen BMF-Schreiben geben sowie Änderungen im Vergleich zum Vorgängerschreiben aufzeigen.
Hintergrund des BMF-Schreibens ist die Qualifikation von Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen in sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen oder in aktivierungspflichtige Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Eine Aktivierung der Aufwendungen führt dazu, dass diese nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgezogen werden dürfen.
Das BMF-Schreiben teilt sich in den folgenden Kategorien auf
I. Anschaffungskosten
II. Herstellungskosten
III. Anschaffungsnahe Herstellungskosten
IV. Zusammentreffen von Anschaffungs- oder Herstellungskosten mit Erhaltungsaufwendungen
V. Feststellungslast
I. Anschaffungskosten
Der Anschaffungskostenbegriff wird in § 255 Abs. 1 HGB definiert. Hiernach gehören zu den Anschaffungskosten die Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und es in einem betriebsbereiten Zustand zu versetzen sowie Anschaffungsnebenkosten und nachträgliche Anschaffungskosten.
Ein Gebäude ist betriebsbereit, wenn es objektiv und subjektiv funktionstüchtig ist.
Vergleichend mit dem BMF-Schreiben aus dem Jahr 2003, wurden ein Beispiel zur objektiven Funktionstüchtigkeit eingefügt sowie die Beispiele zur subjektiven Funktionstüchtigkeit ohne inhaltliche Erweiterung ausgeschrieben.
Standardhebung als Anschaffungskosten
Werden die Standards bei drei von vier der zentralen Ausstattungsmerkmale (Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster) gehoben, sind die hierfür entstandenen Aufwendungen als Anschaffungskosten zu qualifizieren. Die Finanzverwaltung unterscheidet hierin zwischen einem sehr einfachen Standard, einem mittleren Standard (Grundannahme) und einem sehr anspruchsvollen Standard.
Im Vergleich zum BMF-Schreiben aus dem Jahr 2003 wurden Beispiele zum sehr einfachen Standard erweitert und zum sehr anspruchsvollen Standard neu eingefügt. Zusätzlich wurden konkrete Beispiele aufgezeigt, in welchen konkreten Fällen eine Standardhebung vorliegt. Diese Beispiele wurden teilweise an den heutigen technischen Fortschritt angepasst.
Beispielsweise liegt bei einer Ausstattung einer Heizungsanlage mit Smart-Home-Technik eine Standardhebung vor.
Zudem wurde spezifiziert, dass eine Standardhebung nicht vorliegt, wenn im Bereich der Heizungsinstallation eine Heizungsanlage gegen eine solche mit einer anderen Wärmequelle ausgetauscht oder um eine zusätzliche Wärmequelle ergänzt wird.
Trifft die Hebung des Standards bei zwei der vier zentralen Ausstattungsmerkmale zusammen mit einer Erweiterung des Gebäudes, führen die angefallenen Aufwendungen ebenfalls zu Anschaffungskosten. In der Abwandlung zum Beispiel 5 wird jedoch aufgezeigt, dass bei der Erweiterung, bspw. durch den Ausbau des Dachgeschosses und Einbau eines Schlafzimmers sowie die erstmalige Erschließung mit Elektroinstallationen, und der Hebung des Standards in einem der zentralen Bereiche, keine Standardhebung vorliegt. Die Erschließung mit der Elektrik fließt bei der Prüfung der Standardhebung nicht ein.
II. Herstellungskosten
Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen können ausnahmsweise zu Herstellungskosten führen, wenn sie im Zusammenhang mit der Neu-Herstellung eines Gebäudes stehen. Dies ist der Fall bei Vollverschleiß des Gebäudes und der Herstellung eines „neuen“ Gebäudes unter Verwendung der übrigen noch nutzbaren Teile durch die Instandsetzungsarbeiten. Vollverschleiß liegt bspw. vor, wenn schwere Substanzschäden an den Fundamenten, tragenden Außen- und Innenwänden, Geschossdecken und Dachkonstruktionen.
Neu im Vergleich zum Vorgängerschreiben ist das Beispiel über die Qualifizierung einer Nutzungs- bzw. Funktionsänderung von mehreren Wohnungen in eine Arztpraxis als Herstellungskosten.
Wie auch schon im Vorgängerschreiben ausgeführt, führt die Erweiterung eines Gebäudes zu Herstellungskosten. Im aktuellen Schreiben wurde zudem spezifiziert, dass selbst geringfügige Erweiterungen zu Herstellungskosten führen (Reaktion zum BFH-Urteil vom 15.05.2013).
Im Vergleich zum BMF-Schreiben aus dem Jahr 2003 wurden zu den Punkten Vergrößerung der nutzbaren Fläche und Substanzmehrung eine Vielzahl an neuen Beispielen und Gegenbeispielen eingefügt.
Im Bereich der Sanierung in Raten wurde der Beobachtungszeitraum von fünf auf drei Jahre verkürzt. Dabei ist es für die Qualifikation als Herstellungskosten unbeachtlich, dass sich die Maßnahmen über mehrere Jahre erstrecken.
Des Weiteren führt die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung zu Herstellungskosten. Insbesondere ist bei sehr alten Gebäuden, die bspw. durch Schenkung oder Erbschaft erworben wurden, Acht geboten. Solche Maßnahmen führen zu einer Aktivierung der Aufwendungen als Herstellungskosten.
Standardhebung als Herstellungskosten
Zu beachten ist, dass eine Standardhebung ebenfalls zu Herstellungskosten führen kann, soweit diese nicht bereits als Anschaffungskosten zu qualifizieren ist. Jedoch, insbesondere bei längerer Besitzzeit, kann ein zu seiner ursprünglichen Zeit mittlerer Standard aus heutiger Sicht ein sehr einfacher Standard darstellen. Maßnahmen zur Angleichung des ursprünglichen Standards an die heutigen Maßstäbe führen nicht zu Herstellungskosten. Demnach ist es lohnenswert eine vorherige Prüfung durchzuführen.
III. Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Neu im Vergleich zum Vorgängerschreiben sind die Ausführungen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Demnach gehören zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen (ohne Umsatzsteuer) 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, sind laut BMF-Schreiben, keine anschaffungsnahen Herstellungskosten, sondern sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen.
Der Dreijahreszeitraum beginnt ab dem Übergang Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten. Baumaßnahmen, die außerhalb des Dreijahreszeitraums abgeschlossen werden, sind pro Rata bis zum Ablauf des Dreijahreszeitraums zu berücksichtigen.
Das BMF-Schreiben enthält zudem Beispiele zum Vorliegen von anschaffungsnahen Herstellungskosten.
IV. Zusammentreffen von Anschaffungs- oder Herstellungskosten mit Erhaltungsaufwendungen
Wie auch schon im Vorgängerschreiben ausgeführt, wenn im Rahmen einer umfassenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme sowohl Maßnahmen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft, zur Erweiterung eines Gebäudes oder solche, die zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führen, als auch reine Erhaltungsarbeiten durchgeführt werden, sind die jeweils anfallenden Aufwendungen grundsätzlich gegebenenfalls im Wege der Schätzung in Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen aufzuteilen.
V. Feststellungslast
Die Feststellungslast für Tatsachen, die eine Einordnung von Aufwendungen als Anschaffungs- oder Herstellungskosten rechtfertigen, obliegt dem Finanzamt. Dem Steuerpflichtigen treffen jedoch erhöhte Mitwirkungspflichten.
