Immobilien- & Baurecht

BGH erklärt Nachbarerbbaurechte für zulässig. Der BGH schafft Klarheit für Investoren und Projektentwickler.

Mit seinem Urteil vom 19. Dezember 2025 (Az. V ZR 15/24) hat der BGH eine lange bestehende Unsicherheit im Erbbaurecht beendet: Nachbarerbbaurechte sind nach Auffassung des Senats grundsätzlich zulässig. Gebäude dürfen über Grundstücksgrenzen hinaus auf einem einzelnen Erbbaurecht stehen. Das gibt Investoren und Projektentwicklern mehr Spielraum und schafft Planungssicherheit für komplexe Bauprojekte.

I. Ausgangspunkt: Das Erbbaurecht als zentrales Instrument der Projektentwicklung

Das Erbbaurecht ist seit langem ein etabliertes Instrument der Projektentwicklung im Immobilienbereich. Es ermöglicht die Trennung von Grundstückseigentum und Gebäudeeigentum und wird insbesondere eingesetzt, um

• Investitionen auf fremden Grundstücken zu realisieren,
• öffentliche und private Grundstücksinteressen miteinander zu verbinden,
• langfristige Nutzungsmodelle zu strukturieren und
• Kapitalbindung zu optimieren.
   

Gerade bei größeren Projektentwicklungen stellt sich jedoch häufig die praktische Herausforderung, dass ein einheitlicher Gebäudekomplex funktional oder konstruktiv über mehrere Grundstücke hinweg errichtet werden muss, während aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht alle Grundstücke in ein einheitliches Erbbaurechtsmodell einbezogen werden können.

II. Nachbarerbbaurechte: Begriff und rechtliche Einordnung

Ein Nachbarerbbaurecht liegt vor, wenn ein Erbbaurecht an einem Grundstück bestellt wird, das die Errichtung oder Nutzung eines Gebäudes ermöglicht, das über die Grenzen dieses Grundstücks hinausreicht, während die übrigen Flächen nicht ebenfalls mit einem Erbbaurecht belastet sind. Typischerweise betrifft dies Projekte, deren Gebäudekörper aus technischen oder funktionalen Gründen nicht teilbar ist.

Solche Konstellationen sind insbesondere relevant bei:

• großvolumigen Gewerbe- oder Bürokomplexen,
• Einkaufszentren und gemischt genutzten Quartieren,
• technisch integrierten Baukörpern wie Tiefgaragen oder Versorgungseinrichtungen,
• Projektentwicklungen mit heterogenen Eigentümerstrukturen.
   

Bislang war unklar, ob eine solche Gestaltung mit den zwingenden Grundsätzen des Sachenrechts und insbesondere mit § 1 Abs. 3 ErbbauRG vereinbar ist.

III. Die Entscheidung des BGHs: Grundsätzliche Zulässigkeit bestätigt

Der BGH stellt in seiner Entscheidung nun klar, dass Nachbarerbbaurechte grundsätzlich zulässig sind und § 1 Abs. 3 ErbbauRG einer solchen Gestaltung nicht entgegensteht. Die Vorschrift untersagt zwar die Beschränkung eines Erbbaurechts auf einen Gebäudeteil, etwa ein einzelnes Geschoss. Der BGH stellt jedoch ausdrücklich klar, dass diese Vorschrift nicht einschlägig ist, wenn ein Gebäude über Grundstücksgrenzen hinausreicht. Entscheidend ist nicht der tatsächliche Verlauf des Gebäudes, sondern die rechtliche Struktur des Erbbaurechts selbst. Maßgeblich, dass der Gegenstand des Erbbaurechts weiterhin eindeutig bestimmbar bleibt und einem konkreten Grundstück zugeordnet ist.

IV. Kein Verstoß gegen den sachenrechtlichen Typenzwang

Bislang wurde angenommen, dass Nachbarerbbaurechte unzulässig seien, da sie gegen den sachenrechtlichen Typenzwang verstoßen könnten. Der BGH revidiert nun diese Sichtweise. Die gesetzliche Konzeption des Erbbaurechts enthält keine Regelung, die grenzüberschreitende Gebäudestrukturen untersagt. Insbesondere ergibt sich aus

• den Gesetzesmaterialien zum Erbbaurechtsgesetz,
• dem Verbot des Stockwerkseigentums und
• auch aus § 39 Abs. 3 SachenRBerG,
   

keine allgemeine Beschränkung ableiten, die Nachbarerbbaurechte ausschließen würde.

V. Aufgabe der bisherigen restriktiven Rechtsprechung

Mit seiner Entscheidung vollzieht der BGH ausdrücklich eine Abkehr von der bislang teilweise vertretenen Auffassung, wonach Nachbarerbbaurechte unzulässig oder zumindest rechtlich zweifelhaft seien.

Besonders praxisrelevant ist dabei die Feststellung des Gerichts, dass ein Vertrauen auf eine frühere gegenteilige Rechtsprechung nicht schutzwürdig sei. Dies unterstreicht den Anspruch des BGHs, eine grundsätzliche und abschließende Klärung der Rechtslage herbeizuführen.

VI. Bedeutung für bestehende Projektstrukturen

Die Entscheidung betrifft sowohl bestehende als auch künftige Bauvorhaben:

1. Rechtsklarheit für bestehende Nachbarerbbaurechte

Viele ältere Projekte, die grenzüberschreitend errichtet wurden, standen bislang im Verdacht struktureller Rechtsunsicherheiten. Diese Strukturen waren bislang mit einem latenten Rechtsrisiko belastet, insbesondere im Hinblick auf:

• Finanzierung und Beleihbarkeit,
• Transaktionen und Exit-Strukturen,
• langfristige Bestandssicherheit.
  
  

Die Entscheidung des BGH beseitigt diese Unsicherheiten weitgehend. Die bloße Überschreitung von Grundstücksgrenzen stellt die Wirksamkeit des Erbbaurechts nicht infrage.

2. Erweiterte Gestaltungsmöglichkeiten

Für Vorhaben, bei denen ein Gesamterbbaurecht nicht realisierbar ist – etwa mangels Einigung aller Eigentümer –, besteht nun eine ergänzende Option. Projektentwicklungen können auch dann realisiert werden, wenn nur ein Teil der betroffenen Grundstücke mit einem Erbbaurecht belastet wird, während der Gebäudekörper funktional über mehrere Grundstücke hinweg konzipiert wird.

Dies erleichtert insbesondere:

• Quartiersentwicklungen mit unterschiedlichen Eigentümerinteressen,
• Projektentwicklungen in innerstädtischen Lagen,
• komplexe gemischt genutzte Immobilienprojekte.
   

Das Nachbarerbbaurecht tritt damit neben das klassische Erbbaurecht und das Gesamterbbaurecht.

VII. Fortbestehender Regelungsbedarf: Vertragsgestaltung gewinnt weiter an Bedeutung

Die Entscheidung verweist ausdrücklich darauf, dass Zuordnungsfragen insbesondere bei Beendigung des Erbbaurechts bestehen bleiben und einer sorgfältigen vertraglichen Regelung bedürfen. Dazu zählen etwa:

• Eigentumszuordnung der Gebäudeteile,
• Fragen des Heimfalls,
• Bewertung und Ausgleichsmechanismen,
• Rückbau- oder Erhaltungspflichten.
   

Diese Aspekte werden durch das Urteil nicht gelöst und bedürfen einer sorgfältigen vertraglichen Gestaltung.

Fazit

Der BGH schafft erstmals klare Rahmenbedingungen für die Zulässigkeit von Nachbarerbbaurechten. Damit wird eine seit langem diskutierte Rechtsfrage entschieden. Für die Praxis eröffnet dies zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten bei komplexen Bauvorhaben. Gleichzeitig gewinnen langfristige und differenzierte Vertragsregelungen weiter an Bedeutung, um die mit grenzüberschreitenden Gebäudestrukturen verbundenen Zuordnungs- und Bewertungsfragen verlässlich zu klären. Für Investoren und Projektentwickler bedeutet dies: Nachbarerbbaurechte können nun gezielt als Instrument zur Realisierung komplexer Bauvorhaben genutzt werden – bei sorgfältiger vertraglicher Absicherung.

In Zusammenarbeit mit René Wieland, Volljurist