Immobilien- & Baurecht

Die (fast) endlose Verjährungsfrist bei unwirksamer Abnahmeregelungen im Bauträgervertrag

In einer Anfang April diesen Jahres veröffentlichten Entscheidung hat sich der BGH wieder mal zu unwirksamen Abnahmeregelungen im Bauträgervertrag geäußert.

Die Konsequenzen (und Risiken) für den Bauträger sind dann gewaltig und kaum übersehbar, wenn er es sich im Bauträgervertrag (durch für ihn günstige Abnahmeregelungen) zu einfach macht und die Abnahme in der Folge deshalb scheitert.

Im Einzelnen.

Mit seinem Urteil vom 26.3.2026 (VII ZR 68/24) hat der BGH auch einem weiteren kreativen Versuch, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums in einer für den Bauträger günstigen Weise zu regeln, mit folgenden Leitsätzen eine klare Absage erteilt.

1. Die Verjährung eines Kostenvorschussanspruchs des Bestellers gem. § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB beginnt erst mit Abnahme der Werkleistung zu laufen. 
2. Eine von einem Bauträger gestellte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch „drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter“ erfolgen soll, ohne dass dem Erwerber das Recht vorbehalten wird, das hergestellte Werk auf seine Abnahmefähigkeit zu überprüfen und die Abnahme selbst zu erklären, ist gem. § 9 Abs. 1 AGBG wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam.
3. Für die Durchsetzbarkeit des Kostenvorschussanspruchs gem. § 633 Abs. 3 BGB a.F. i.V.m. § 242 BGB wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums gilt in diesem Fall eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme.

Was war der Hintergrund des Rechtsstreits?

Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte vom beklagten Bauträger einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung von Undichtigkeiten am Dach ihrer Wohnanlage.

In den Erwerberverträgen der einzelnen Wohnungskäufern (aus den Jahren 1999-2001) war vereinbart, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch „drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter“ erfolgen sollte.

In Umsetzung dieser (unwirksamen) Klausel wurde die Abnahme im Jahre 2001 durchgeführt.

Mit Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zog die Klägerin die Geltendmachung von Mängelrechten in Bezug auf Mängel des errichteten Metall-Pultdaches an sich und ermächtigte die Verwalterin, Ansprüche gerichtlich geltend zu machen. Die Klägerin forderte dann die Beklagte auf, die Mängel zu beseitigen und in der Folge - nach entsprechender Verweigerung der Mängelbeseitigung – einen Kostenvorschuss (für die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten) zu leisten.

Dieser vorprozessual erfolglos geltend gemachte Kostenvorschuss war Gegenstand der Klage in Höhe von Euro 292.000,00.

Die seitens der Beklagtenpartei erhobene Einrede der Verjährung hat der BGH nicht gelten lassen!

Dies deshalb, weil die (reguläre gesetzliche) Verjährung mit der gescheiterten Abnahme nicht begonnen hat.

Die in den Jahren 2000 und 2001 für die Erwerber ausdrücklich erklärten Abnahmen des Gemeinschaftseigentums haben die Abnahmewirkungen nicht herbeigeführt. 

Durch die in den Erwerbsverträgen vereinbarte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch „drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter“ erfolgen sollte, sind diese nicht wirksam ermächtigt worden, die übrigen Erwerber hinsichtlich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu vertreten. 

Die in den Erwerbsverträgen enthaltenen - von der Beklagten gestellten - Abnahmeklauseln sind wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam. Dies gilt sowohl für die in den Erwerbsverträgen vereinbarten Klauseln, nach denen die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen sollte, als auch für die in den sogenannten Nachzügler-Verträgen verwendeten Abnahmeklauseln.

Dem einzelnen Erwerber darf unter gar keinen Umständen grundsätzlich die Möglichkeit genommen werden, selbst frei darüber zu entscheiden, ob er die erbrachten Leistungen als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennen möchte. 

Danach liegt eine unangemessene Benachteiligung der Erwerber vor. 

Die in den Erwerbsverträgen verwendete Klausel sei bei kundenfeindlichster Auslegung dahingehend zu verstehen, dass die Abnahme durch drei zu bestimmende Eigentümer unwiderruflich sein solle. Da sich aus der Klausel auch nicht eindeutig ergebe, dass sie einen Widerruf der Vollmacht nicht ausschließe, sei sie überdies wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam.

Mangels einer die reguläre Verjährungsfrist auslösenden Abnahme gilt für die Durchsetzbarkeit des hier in Rede stehenden Kostenvorschussanspruches eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme; d. h. dem gescheiterten Abnahmeversuch. 

Die aus dem Vorstehenden folgende Dauer der Haftung des Unternehmers für Mängel am Gemeinschaftseigentum -von 30 Jahren- ist auch unter Rechtsstaatsgesichtspunkten nicht unzumutbar, so der BGH.

Diese Obergrenze von 30 Jahren ist dann aber tatsächlich endgültig und „unverrückbar“.

Der Durchsetzbarkeit denkbarer Mängelansprüche nach Ablauf dieses maximalen Zeitraums von 30 Jahren steht der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in der Ausprägung des institutionellen Rechtsmissbrauchs entgegen. 

Nach dem BGH ist es jedem Erwerber zumutbar, innerhalb dieses vorgenannten langen Zeitraumes verjährungshemmende Maßnahmen – welcher Art auch immer – zu ergreifen.

Aus den vorgenannten Verjährungsregelungen ergibt sich nach dem BGH somit der allgemeine Rechtsgedanke, dass der Gesetzgeber einen Zeitraum von maximal 30 Jahren in jedem Fall als ausreichend ansieht, zur Geltendmachung eines Rechts verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen. 

Mit anderen Worten: 

Mehr als 30 Jahre bekommt auch der Erwerber einer Wohnungseigentumseinheiten dann nicht, wenn die Abnahme gescheitert ist.

Dies gilt ohne Rücksicht auf die Entstehung der Ansprüche und ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Gläubigers von seinen Rechten. Entsprechend darf der Erwerber, der sich auf die Unwirksamkeit einer vom Unternehmer gestellten Klausel über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums berufen kann, redlicherweise nicht erwarten, seine auf Mängel des Gemeinschaftseigentums gestützten Rechte noch nach mehr als 30 Jahren durchsetzen zu können.

Fazit:

„Vereinfachende“ Abnahmeregelungen in Bauträgerverträgen, welche dem Wohnungserwerber das allein ihm zustehende Recht der Abnahme des Gemeinschaftseigentums „aus der Hand nehmen“ (beispielsweise im Wege der unwiderruflichen Bevollmächtigung eines Dritten), sind äußerst gefährlich. 

Scheitert die - nach den unwirksamen Regelungen des Vertrages – durchgeführte Abnahme, dann haftet der Bauträger 30 Jahre für die Mängel am Gemeinschaftseigentum.

Länger jedoch nicht!