Immobilien- & Baurecht

Gesetzentwurf „Miete II“ der Bundesregierung

Eine erneute umfassende Reform des Mietrechts steht bevor. Ziel des „Miete II“-Gesetz ist es, bestehende Schutzlücken des sozialen Mietrechts zu schließen, indem den Vermietern engere Grenzen im Hinblick auf Kurzzeitvermietungen und die Vermietung möblierter Wohnungen gesetzt werden. Mieterhöhungen bei Indexmietverträgen für Wohnraum sollen deutlich begrenzt werden. Insgesamt soll die Transparenz im Mietverhältnis erhöht und Mieter in angespannten Wohnungsmärkten vor übermäßigen finanziellen Belastungen geschützt werden.

Während der Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz vom 08. Februar 2026 noch deutlich stärker mieterorientiert geprägt war, zeigt der nun seit 29.04.2026 vorliegende Regierungsentwurf in zentralen Punkten eine erkennbare Modifikation zugunsten größerer Flexibilität und Praktikabilität, insbesondere für die Vermieter.

Im Folgenden werden die wesentlichen geplanten Änderungen dargestellt.

I. Verlängerung und Konkretisierung der Mietpreisbremse; Möblierungszuschlag (§ 556d Abs. 1a BGB n.F., § 556g Abs. 1b BGB n.F.)

Die Mietpreisbremse wird erneut bis Ende 2029 verlängert und soll weiterhin gewährleisten, dass die Miete bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Zentraler Bestandteil der Reform der Mietpreisbremse ist die Neuregelung des Möblierungszuschlags, der bislang in der Praxis ein erhebliches Umgehungspotential eröffnet hat.

Der Regierungsentwurf sieht hierfür ein zweistufiges Regelungssystem vor:

• Der Möblierungszuschlag darf monatlich höchstens 1 % des Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände bei Vertragsschluss betragen.
• Zusätzlich wird eine gesetzliche Vermutungsregel eingeführt: Ein Zuschlag von bis zu 10 % der Nettokaltmiete gilt bei voll ausgestattet Wohnraum regelmäßig als angemessen.

Damit wird erstmals ein quantitativ konkretisiertes Berechnungsmodell normiert, das sowohl Rechtssicherheit als auch eine praktikable Handhabung gewährleisten soll. Zugleich eröffnet die Vermutungsregel einen erheblichen Bewertungsspielraum.

Flankierend wird eine vorvertragliche Auskunftspflicht des Vermieters eingeführt. Der Vermieter hat den Möblierungszuschlag unaufgefordert offenzulegen.

Die Sanktion bei Verstößen wurde gegenüber dem Referentenentwurf deutlich abgeschwächt:
Unterbleibt die vorvertraglich geschuldete Auskunft, gilt die Wohnung zwar auch nach dem Regierungsentwurf als unmöbliert – jedoch nur bis zur Nachholung der Auskunft und längstens für einen Zeitraum von zwei Jahren danach. Damit wird eine nachträgliche Heilungsmöglichkeit geschaffen.

Die Neuregelungen gelten grundsätzlich nur für nach Inkrafttreten neu abgeschlossene Mietverhältnisse, wobei die Übergangsvorschriften im Detail zu beachten sind.

II. Neuregelung der Kurzzeitvermietung (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.)

Die bislang unklare Abgrenzung der Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch“ wird gesetzlich präzisiert. Künftig soll eine Kurzzeitvermietung grundsätzlich vorliegen, wenn Wohnraum für einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten überlassen wird. Neu ist jedoch, dass das Mietverhältnis auf bis zu acht Monate verlängert werden kann, sofern sich nach Vertragsschluss ein entsprechender Bedarf ergibt.

Diese Erweiterung stellt eine bewusste Abweichung vom Referentenentwurf dar und führt zu einer (geringfügigen) Flexibilisierung zugunsten der Vermieter, ohne den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse vollständig auszuhöhlen. Für die Praxis bleibt gleichwohl entscheidend, dass neben der Dauer weiterhin der vereinbarte Nutzungszweck maßgeblich ist. Die Neuregelung dürfte insoweit neue Abgrenzungsfragen aufwerfen.

III. Beschränkung von Indexmieten (§ 557 Abs. 4 BGB n.F.)

In Zeiten vermehrter Unsicherheiten durch erhöhte Inflation will der Gesetzgeber die Mieter vor den damit drohenden finanziellen Mehrbelastungen insbesondere bei Indexmieten schützen. Geplant ist die Einführung einer Kappungsgrenze für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Während der Referentenentwurf noch eine starre Kappungsgrenze vorsah, verfolgt der Regierungsentwurf ein differenzierteres Modell: Steigt der Preisindex um mehr als 3 % innerhalb eines Jahres, wird der darüberhinausgehende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt.

Dieses sogenannte Abschmelzmodell stellt einen Kompromiss zwischen Mieterschutz und Inflationsausgleich dar. Es verhindert extreme Mietsteigerungen, lässt jedoch weiterhin eine partielle Anpassung an die wirtschaftliche Entwicklung zu. Die Regelung soll auch für bestehende Mietverhältnisse gelten, sofern diese in den Anwendungsbereich der entsprechenden Landesverordnungen fallen.

IV. Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung durch Schonfristzahlung (§ 573 Abs. 4 BGB n.F.)

Eine weitere wesentliche Änderung betrifft die Rechtsfolgen von Mietrückständen.

Bislang gilt bei Kündigungen wegen Zahlungsverzuges gem. §§ 543 Abs. 2 S. 2, S. 3, 569 Abs. 2a, Abs. 3 Nr. 2, Nr. 3 BGB, dass eine nachträgliche Befriedigung des Vermieters möglich ist mit der Folge, dass das Kündigungsrecht des Vermieters vor Wirksamwerden der Kündigung untergehen und die Kündigung unwirksam werden kann. Eine entsprechende Regelung galt für die ordentliche Kündigung bislang nicht. In der Praxis wurde daher hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges erklärt. 

Künftig sollen die bislang nur für die fristlose Kündigung geltenden Schonfristregelungen auch auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs erstreckt werden.

Dies bedeutet, dass eine Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter die Rückstände innerhalb der gesetzlichen Frist vollständig ausgleicht. Allerdings wird diese Möglichkeit auf einen einmaligen Fall pro Mietverhältnis beschränkt.

Die Neuregelung dient der Vermeidung von Wohnungsverlusten und beseitigt zugleich den bislang bestehenden Wertungswiderspruch zwischen fristloser und ordentlicher Kündigung. 

V. Erweiterung des Anwendungsbereichs von § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“)

Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist jedem Juristen ein Begriff. Gleichwohl steckt wie so oft der Teufel im Detail. Bislang galt, dass das Mietverhältnis nur dann auf einen Erwerber übergeht, wenn dieser Dritter ist. Überträgt allerdings ein Miteigentümer seinen Miteigentumsanteil an einen weiteren Miteigentümer, liegt keine Veräußerung an einen Dritten vor. Der veräußernde Miteigentümer bleibt Vermieter. Kündigungen sind daher nur wirksam, wenn diese von allen Vermietern gegenüber dem Mieter bzw. vom Mieter gegenüber allen Vermietern erklärt werden. In der Praxis führte dies zu einer Unzahl an unwirksamen Kündigungen. 

Künftig wird die bisherige Beschränkung des § 566 BGB auf Veräußerungen „an einen Dritten“ aufgehoben. Damit wird klargestellt, dass ein Mietverhältnis künftig auch dann auf den Erwerber übergeht, wenn ein Miteigentümer seinen Anteil an einen anderen Miteigentümer veräußert.

Die Neuregelung beseitigt erhebliche praktische Unsicherheiten und entspricht den Interessen der Vertragsparteien.

VI. Stärkung des Rechts auf Belegeinsicht (§ 556 Abs. 5 BGB n.F.)

Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen der Nebenkosten wird gestärkt.

Künftig sind abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters unzulässig. Damit wird das Einsichtsrecht zwingend ausgestaltet und kann vertraglich nicht mehr eingeschränkt werden.

VII. Anhebung der Wertgrenze für vereinfachte Modernisierungsmieterhöhungen (§ 559c BGB n.F.)

Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen wird von bislang 10.000,00 € auf 20.000,00 € angehoben.

Dies trägt den gestiegenen Baukosten Rechnung und soll insbesondere kleineren Vermietern die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erleichtern.

VIII. Anpassungen im Zusammenhang mit dem Gebäudeenergiegesetz

Im Zuge der Reform werden mehrere Folgeanpassungen vorgenommen, insbesondere:

• Erweiterung von Verweisungen auf § 559e BGB,
• Klarstellung der Ankündigungspflichten bei Modernisierungen,
• Anpassung des Sonderkündigungsrechts.

Diese Änderungen dienen der systematischen Integration der jüngsten energiepolitischen Reformen in das Mietrecht.

IX. Digitalisierung und Bürokratieentlastung

Schließlich wird die Möglichkeit der elektronischen Bereitstellung von Abrechnungsunterlagen ausgeweitet und ausdrücklich auch auf weitere Mietverhältnisse erstreckt.

Dies entspricht dem allgemeinen Ziel der Digitalisierung und reduziert den administrativen Aufwand.

Fazit

Der Regierungsentwurf stellt insgesamt einen ausgewogeneren Kompromiss zwischen Mieterschutz und wirtschaftlicher Handhabbarkeit dar als der vorangehende Referentenentwurf.

Während einzelne Regelungen – insbesondere zur Begrenzung von Indexmieten und zur Transparenz bei Möblierungszuschlägen – den Schutz der Mieter stärken, zeigen andere Anpassungen eine deutliche Abkehr von den strengeren Ansätzen des Referentenentwurfs.

Insbesondere die Flexibilisierung bei der Kurzzeitvermietung sowie die Einführung eines abgestuften Modells bei Indexmieten verdeutlichen den Versuch, den unterschiedlichen Interessen von Mietern und Vermietern gleichermaßen Rechnung zu tragen.

Für die Praxis bedeuten die Neuregelungen eine Vielzahl neuer Detailfragen. Eine sorgfältige vertragliche Gestaltung wird künftig noch stärker an Bedeutung gewinnen.


In Zusammenarbeit mit Tobias Malangré, Referendar.