Immobilien- & Baurecht

Corona-Gesetz BESCHLOSSEN – Zahlungsaufschub bei Grundversorgung, Miet- und Verbraucherdarlehensverträgen, Aussetzung der Insolvenzantragspflicht und Online Hauptversammlung

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (BT-Drs. 19/18110; Formulierungshilfe der Bundesregierung vom 23.03.2020) wurde am 25.03.2020 vom Bundestag einstimmig beschlossen und am 27.03.2020 im Bundesrat verabschiedet. Es beinhaltet Regelungen zum Insolvenzrecht (mit Rückwirkung zum 01.03.2020), Regelungen zu Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs-, Wohnungseigentums-, und Strafverfahrensrecht, die am Tag nach der Verkündung in Kraft treten sowie Regelungen zum Zivilrecht (Moratorium, Darlehensrecht, Mietrecht), die zum 01.04.2020 in Kraft treten.

Die wichtigsten Regelungen des vorgenannten Gesetzes lauten zusammengefasst:

MORATORIUM FÜR LEISTUNGS- UND ZAHLUNGSPFLICHTEN

Von der COVID-19 Pandemie Betroffene, die Verbraucher oder Kleinstunternehmen (bis 9 Beschäftigte und bis EUR 2 Mio Umsatz p.a. oder bis EUR 2 Mio Bilanzsumme, wobei Einzelunternehmen einer Unternehmensgruppe zusammengerechnet werden) sind, erhalten bis 30.06.2020 einen Aufschub für alle Leistungs- und Zahlungspflichten (in Form eines Leistungsverweigerungsrechts) aus Verträgen, die vor dem 08.03.2020 geschlossen wurden, und die sog. Dauerschuldverhältnisse (d.h. ein Schuldverhältnis, das auf wiederkehrende, sich über einen längeren Zeitraum wiederholende Leistungen und Gegenleistungen gerichtet ist) sind. Die Regelung gilt zudem auch für bereits im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes fällige sowie im Verzug befindliche Leistungen. Der Begriff des „Dauerschuldverhältnis“ wird gesondert jeweils für den Verbrauchervertrag und das Kleinstunternehmen als „Wesentliches Dauerschuldverhältnis“ konkretisiert. Auch der Begriff „Leistung“ gesondert jeweils für den Verbrauchervertrag und das Kleinstunternehmen konkretisiert.

Das Leistungsverweigerungsrecht kann allerdings nur unter der Voraussetzung und so lange geltend gemacht werden, als sie anderenfalls ihren angemessenen Lebensunterhalt bzw. ihre wirtschaftliche Grundlage gefährden würden.

Das Moratorium gilt mithin z.B. nicht für Kauf- oder Werkverträge. Dieses Moratorium gilt darüber hinaus nicht für arbeitsrechtliche Ansprüchen. Beim Reisevertrag handelt es sich nicht um ein Dauerschuldverhältnis, so dass die Regelungen des Moratoriums nicht einschlägig sind. Ebenso gilt das Moratorium nicht für Miet-, Pacht- und Verbraucherdarlehensverträge, für die es vorrangige Sonderregelungen gibt (siehe sogleich). Das Leistungsverweigerungsrecht ist ausgeschlossen, wenn durch die Nichtleistung die wirtschaftliche Grundlage des Gläubigers gefährdet würde; in dem Fall hat der Schuldner jedoch ein Rücktritts- bzw. Kündigungsrecht, um sich vom Vertrag zu lösen.
    
MIETERSCHUTZ

Die Pflicht zur Mietzahlung bei Mietverträgen über Grundstücke oder Räume bleibt zwar im Grundsatz bestehen. Allein wegen Mietschulden für die Zeit vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 darf der Vermieter jedoch den Mietvertrag nicht kündigen, wenn der Mieter (gleich ob Privatperson oder Unternehmen) die Miete aufgrund der COVID-19 Pandemie Folgen nicht zahlen kann (was zugunsten des Mieters vermutet wird, sofern er es glaubhaft macht – d.h. der Vermieter müsste das Gegenteil beweisen). Der Begriff der Glaubhaftmachung wird näher konkretisiert. Die Regelung gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerbemietverhältnisse. Sofern der Mieter diesen Mietrückstand für den Zeitraum 01.04.2020 bis 30.06.2020 bis zum 30.06.2022 ausgleicht, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen. Allerdings ist der Vermieter nicht gehindert, die rückständige Miete für diesen Zeitraum von drei Monaten vom Mieter zu verlangen und gegebenenfalls auch gerichtlich geltend zu machen.

DARLEHENSVERHÄLTNISSE

Eine Kündigung von vor dem 15.03.2020 geschlossenen Darlehensverträgen mit Verbrauchern (wird konkretisiert) wegen Zahlungsverzuges oder wegen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse ist bis drei Monate nach Fälligkeit ausgeschlossen. Dies gilt zusätzlich nun auch für den Fall der Verschlechterung der Werthaltigkeit einer Sicherheit.  

Bei vor dem 15.03.2020 geschlossenen Darlehensverträgen mit Verbrauchern, sind Ansprüche der Bank auf Zins, Tilgung oder Rückzahlung des Darlehens, die zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 fällig werden, für drei Monate gestundet, wenn die COVID-19 Pandemie beim Darlehensnehmer zu Einnahmeausfällen geführt hat und die Zahlung seinen angemessenen Lebensunterhalt gefährden würde. Der Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und den Einnahmeausfällen wird hierbei vermutet. Kommt es bis dahin nicht zu einer einvernehmlichen Lösung, verlängert sich das Darlehen automatisch um weitere sechs Monate.

Durch Verordnung werden die vorgenannten Regelungen ggf. auch auf Kleinstunternehmen (siehe oben) erweitert. Ob eine solche Verordnung kommt oder nicht, ist uns noch nicht bekannt. Kommt sie nicht, würde das bedeuten, dass reihenweise Kleinstunternehmen ihre Darlehensverpflichtungen nicht mehr erfüllen könnten, wenn ihre Mieter von dem o.g. Leistungsverweigerungsrecht Gebrauch machen.

VERLÄNGERUNG DER VORGENANNTEN REGELUNGEN

Sollten die Folgen der COVID-19-Pandemie anhalten, können die vorgenannten Fristen (bzgl. Moratorium, Mieterkündigungsausschluss, Darlehensstundungen) bis 30.09.2020 und darüber hinaus  verlängert werden. Diese zeitliche Regelung gilt auch für die de-facto mietfreien Monate und Darlehensstundungen-, -verlängerungen und Darlehenskündigungsausschlüsse.

AUSSETZUNG INSOLVENZANTRAGSPFLICHT UND INSOLVENZRECHTLICHE SONDERREGELN

Die bei Zahlungsunfähigkeit bzw. Überschuldung bestehende Insolvenzantragspflicht wird mit Rückwirkung zum 01.03.2020 bis zum 30.09.2020 ausgesetzt, wenn Zahlungsunfähigkeit bzw. Überschuldung auf den Folgen der Ausbreitung der COVID-19-Pandemie beruhen und wenn Aussichten darauf bestehen, eine bestehende Zahlungsunfähigkeit zu beseitigen. War der Schuldner am 31.12.2019 nicht zahlungsunfähig, wird vermutet, dass Zahlungsunfähigkeit bzw. Überschuldung auf den Auswirkungen der Pandemie beruhen und Aussichten darauf bestehen, eine bestehende Zahlungsunfähigkeit zu beseitigen. Gläubiger können zudem keinen wirksamen Fremdinsolvenzantrag gegen Schuldner innerhalb von drei Monaten ab Verkündung des Gesetzes stellen, außer der Insolvenzgrund bei dem Schuldner lag bereits am 01.03.2020 vor.

Soweit keine Insolvenzantragspflicht bis zum 30.09.2020 besteht, können Geschäftsführer von haftungsbeschränkten Unternehmen auch nach Eintritt von Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung Zahlungen „im ordnungsgemäßen Geschäftsgang“ leisten, ohne sich persönlich haftbar zu machen. Dazu zählt ausdrücklich auch eine Zahlung zur Aufrechterhaltung oder Wiederaufnahme des Geschäftsbetriebs bzw. der Umsetzung eines Sanierungskonzepts.

Das Haftungsrisiko für Kreditgeber, die im Zeitraum bis 30.09.2020 einen bis 30.09.2023 zurückzuzahlenden neuen Kredit (auch z. B. Warenkredit) oder eine Besicherung hierfür gewähren, entfällt, d.h. eine solche Kreditgewährung bzw. Besicherung bzw. dessen Rückgewähr stellt keine die Gläubiger benachteiligende oder gar sittenwidrige Handlung bzw. strafbare Beteiligung an einer „Insolvenzverschleppung“ dar. Anlässlich der Pandemie gewährte Kredite, die im Rahmen staatlicher Hilfsprogramme gewährt werden, sind sogar dann nicht Gläubiger benachteiligend bzw. haftungsrelevant für die Beteiligten, wenn diese erst nach dem 30.09.2020 gewährt bzw. besichert werden bzw. wenn diese erst nach dem 30.09.2023 zurückzuzahlen sind. Bis 30.09.2020 neu gewährte Gesellschafterdarlehen (nicht aber deren Besicherung) sind in einem evtl. späteren Insolvenzverfahren über den Darlehensnehmer, das bis 30.09.2023 beantragt wird, rangmäßig bessergestellt.

Die geltende Insolvenzanfechtung wird erheblich abgemildert: Jegliche kongruente Rechtshandlungen (solche, die dem Vereinbarten entsprechen) im Zeitraum bis 30.09.2020 sind n.icht insolvenzrechtlich anfechtbar, außer wenn der andere Teil wusste, dass die Sanierungs- und Finanzierungsbemühungen des Schuldners nicht dessen eingetretene Zahlungsunfähigkeit beseitigen konnten. Sogar einige inkongruente Rechtshandlungen (z.B. Gewährung von Zahlungserleichterungen, Forderungsabtretung statt vereinbarter Barzahlung; Zahlungen durch Dritte auf Anweisung des Schuldners) sind privilegiert.

Eine mögliche Verlängerung der Aussetzungsfrist bis 30.09.2020 im Verordnungswege bis 31.03.2021 ist bereits im Gesetz verankert.

GESELLSCHAFTS- UND WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT

Haupt-, Gesellschafter- und Mitgliedsversammlungen werden erleichtert. Bei der AG wird es eine präsenzlose Hauptversammlung mit eingeschränkten Anfechtungsmöglichkeiten geben, bei verkürzter Ladungsfrist auf 21 Tage sowie die Ermächtigung für den Vorstand, auch ohne Satzungsregelung Abschlagszahlungen auf den Bilanzgewinn vorzunehmen. Die Hauptversammlung kann auch innerhalb des Jahres stattfinden (Verlängerung der 8-Monats-Frist). Ähnliches (Beschlüsse im Umlaufverfahren ohne Zustimmung aller Gesellschafter) gilt für GmbH, Genossenschaften und Vereine. Bei Genossenschaften, Vereinen, Stiftungen und Wohnungseigentümergemeinschaften bleiben die Organe im Amt, bis neue bestellt sind. Bei der WEG gilt das auch für den Wirtschaftsplan. Im Umwandlungsrecht wird zudem der Zeitraum  des § 17 Absatz 2 Satz 4 Umwandlungsgesetz, wonach der Stichtag der Bilanz, auf der die Maßnahme beruht, zum Zeitpunkt der Anmeldung der Maßnahme beim Handelsregister nicht mehr als acht Monate zurückliegen darf, auf zwölf Monate verlängert.

Die einzelnen Regelungen haben wir in der nachfolgenden Tabelle im Detail dargestellt und noch etwas erläutert: Tabelle