Immobilien- & Baurecht

Achtung: Jahresende ist Verjährungsfristsende! Der BGH zeigt, wie Sie einen Eigentumsschaden (z.B. Wasserschaden) noch durchsetzen können, auch wenn die ursächliche mangelhafte Werkleistung (z.B. undichte Installationsarbeiten) schon lange zurückliegt.

Oftmals treten Werkmängel erst viele Jahre später in Erscheinung, wenn sie zu einem großen Schaden führen. Der Auftragnehmer beruft sich dann auf die bereits abgelaufene Verjährungsfrist für Mängelansprüche. Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche für Bauleistungen beträgt nach dem Gesetz fünf und in der VOB/B vier Jahre ab Abnahme. Wer als Auftraggeber sich zu schnell entmutigen lässt, verpasst die Chance, doch noch den oftmals immensen Schaden ersetzt zu erhalten. Der Bundesgerichtshof zeigt im Urteil vom 23. Februar 2021 – VI ZR 21/20, unter welchen Umständen, der Auftraggeber noch viele Jahre nach der Abnahme Eigentumsschäden infolge von Werkmängeln ersetzt erhalten kann.

SACHVERHALT

Der Wasserinstallateur erbringt für einen Gebäudeeigentümer Installationsarbeiten. 1995 werden die Arbeiten abgenommen. Da die Wasserleitungen undicht ausgeführt sind, kommt es 2009 zu Durchfeuchtungen an den Wänden, der Bodenplatte und den Fußböden. Die Gebäudeversicherung erstattet dem Eigentümer die Kosten für die Schadensermittlung und Sanierung und klagt 2012 diese Kosten abzüglich eines Betrags für die Wertverbesserung, mithin ca. EUR 200.000 vom Wasserinstallateur ein. Dieser beruft sich auf Verjährung. Das Landgericht und das Berufungsgericht weisen die Klage wegen Verjährung ab. Der Bundesgerichtshof stellt aber klar, dass die Forderung gerade nicht verjährt ist, und verweist den Fall an das Berufungsgericht zurück.

BGH-ENTSCHEIDUNG

• Schadenersatzansprüche aus dem Werkvertrag sind verjährt, da die Verjährungsfrist für Mängelansprüche (5 Jahre ab Abnahme) abgelaufen ist.
• Neben Mängelansprüchen kommen Schadenersatzansprüche wegen schuldhafter Eigentumsverletzung in Betracht.
• Die Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche wegen schuldhafter Eigentumsverletzung beträgt drei Jahre und beginnt ab Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Geschädigte von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schädigers Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
• Entstanden ist der Schadenersatzanspruch wegen schuldhafter Eigentumsverletzung mit dem bemerkten Eintritt des Schadens. Hier also mit Bemerken der Durchfeuchtungen 2009, sodass die Klage 2012 noch binnen der Verjährungsfrist (bis zum 31.12.2012) einging.
• Es handelt sich um eine Eigentumsverletzung und nicht bloß um eine mangelhafte Leistung, wenn und soweit der Schaden nicht „stoffgleich“ mit dem anfänglich bestehenden Mangelunwert ist.
• "Stoffgleichheit" besteht, wenn bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise der Fehler (hier: undichte Wasserleitung) von Anfang an die Gesamtsache, für deren Beeinträchtigung Schadensersatz begehrt wird, (hier: Wände, Bodenplatte, Fußböden) ergreift.
  • Wenn die Sache als Ganzes wegen des Mangels von vornherein nicht oder nur in sehr eingeschränktem Maße zum vorgesehenen Zweck verwendbar war.
  • Wenn eine Beseitigung des (wenn auch nur einem Teil der Sache anhaftenden) Fehlers technisch nicht möglich ist.
  • Wenn ein Mangel nicht in wirtschaftlich vertretbarer Weise behoben werden kann, da Fehlersuche und die Fehlerbeseitigung Kosten verursachen, die etwa dem Wert der Gesamtsache entsprechen oder ihn sogar übersteigen.
• Ist hingegen der Mangel zunächst nur auf einen Teil der Sache beschränkt (hier: Wasserleitung) und entsprechend den genannten Grundsätzen behebbar und führt er erst später zu einer Zerstörung der Sache oder zur Beschädigung anderer Teile derselben (hier: Wände, Bodenplatte, Fußböden), dann hat der von dem Fehler zunächst nicht erfasste Teil der Sache einen eigenen Wert und der Mangelunwert deckt sich dann nicht mit dem Schaden.
• Hier war der anfängliche Mangel auf die undichte Wasserleitung beschränkt, da deren Reparatur weitgehend ohne Zerstörung anderer Bauteile möglich gewesen war. Darüber hinaus war nicht ersichtlich, dass das Gebäude nicht oder nur in sehr eingeschränktem Maße verwendbar war.
• Die Kosten für die Reparatur der Wasserleitung wurden und konnten indes nicht verlangt werden, da insoweit der Eigentümer von vornherein eine mangelhafte Sache bekommen hat und hier nur die verjährten Mängelansprüche bestanden.

FAZIT / PRAXISHINWEIS

Im Hinblick auf diese BGH-Entscheidung lohnt es sich, alle Eigentumsschäden daraufhin zu untersuchen, ob sie noch gegenüber der Gebäudeversicherung oder dem Auftragnehmer geltend gemacht werden könnten. Wir unterstützen Sie gern.