Immobilien- & Baurecht
Augen auf beim Immobilien-Verkauf – Zu den Aufklärungspflichten des Immobilienverkäufers bei Einrichtung eines Datenraums
Mit Urteil vom 15.09.2023 (BGH V ZR 77/22) hat der BGH Stellung zum Umfang der Aufklärungspflichten eines Immobilienverkäufers bezogen. Das Urteil befasst sich insbesondere mit der Frage, ob und inwieweit der Verkäufer eines bebauten Grundstücks seine Aufklärungspflicht erfüllt, wenn er dem Käufer Zugriff auf einen Datenraum mit Unterlagen und Informationen zu der Immobilie gewährt.
Sachverhalt
Hintergrund des Urteils ist der folgende Sachverhalt: Am 25.03.2019, einem Montag, verkaufte die Verkäuferin mit notariellem Vertrag mehrere Gewerbeeinheiten eines größeren Gebäudekomplexes an die Käuferin. Am 22.03.2019, dem Freitag zuvor, hatte die Verkäuferin – zusammen mit weiteren Unterlagen – das Protokoll einer Eigentümerversammlung vom 01.11.2016 in einen der Käuferin zugänglichen virtuellen Datenraum eingestellt. In der Eigentümerversammlung hatten die Eigentümer beschlossen, die Mehrheitseigentümerin wegen anstehender Sanierungsmaßnahmen auf Zahlung von EUR 50 Millionen in Anspruch zu nehmen und davon abzusehen, von den übrigen Eigentümern der Gewerbeeinheiten unter Freistellung der Wohnungseigentümer eine entsprechende Sonderumlage zu erheben. Die Käuferin hat den Datenraum zwischen Freitag und Montag nicht mehr eingesehen und somit bei Abschluss des Kaufvertrages von diesem Beschluss keine Kenntnis (mehr) genommen. Ferner war ihr nicht bekannt, dass eine andere Eigentümerin mit einer Klage begehrte, die Sonderumlage für die Sanierungskosten durchzusetzen. Anfang 2020 endete das Verfahren durch einen Vergleich, auf dessen Grundlage die Käuferin auf anteilige Kostenübernahme der Sanierungskosten in Anspruch genommen wurde. Daraufhin erklärte die Käuferin die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung und den Rücktritt vom Kaufvertrag und machte gegenüber der Verkäuferin u.a. Ansprüche auf Schadenersatz wegen der Verletzung einer der Verkäuferin obliegenden Aufklärungspflicht geltend.
Urteil des BGH
Die zentrale vom BGH in der Entscheidung zu beantwortende Frage war, ob die Aufklärungspflicht der Verkäuferin bereits dadurch erfüllt wurde, dass die Verkäuferin das Protokoll der Eigentümerversammlung - 3 Tage vor Kaufvertragsschluss - in einen Datenraum, auf den die Käuferin Zugriff hatte, eingestellt hat und die Käuferin damit die Möglichkeit hatte, sich die Information selbst zu verschaffen.
Dem hat der BGH in seiner Entscheidung in dieser Pauschalität eine Absage erteilt und entschieden, dass ein Verkäufer durch das Einstellen von Unterlagen in einen Datenraum seine Aufklärungspflicht (nur) erfüllt, wenn er nach den Umständen des Einzelfalls die berechtigte Erwartung haben darf, dass der Käufer durch Einsichtnahme in den Datenraum Kenntnis von einem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen wird. Im Folgenden stellt der BGH Parameter auf, wann eine solche berechtigte Erwartung vorliegen kann:
1. Frage, ob und in welchem Umfang der Käufer eine Due Diligence ausführt
Maßgeblich kann im Einzelfall sein, ob und in welchem Umfang der Käufer vor dem Kauf eine Due Diligence ausführt. Denn der Verkäufer einer Immobilie kann von dem Käufer, der eine Due Diligence durchführt, eher erwarten, dass dieser die zur Verfügung gestellten bzw. dem Zugriff eröffneten Unterlagen vollständig durchsehen und deren jeweilige Bedeutung für seine Kaufentscheidung überprüfen werde, als von einem Käufer, der keine Due Diligence durchführt. Andererseits darf ein Verkäufer nicht ohne Weiteres annehmen, dass der Käufer überhaupt eine Due Diligence durchführt, da ihn von Gesetzes wegen keine Pflicht oder Obliegenheit trifft, eine solche durchzuführen.
2. Strukturierung und Organisation des Datenraums bzw. des Zugriffs auf diesen und diesbezüglich getroffene Vereinbarungen
Zu berücksichtigen sind zudem – unabhängig davon, ob eine Due Diligence durchgeführt wird oder nicht – die tatsächlichen Umstände der Einrichtung und Nutzung des Datenraums (z.B. der Umfang der im Datenraum eingestellten Informationen, ob diese zutreffend benannt und systematisch geordnet sind, ob es ein Inhaltsverzeichnis oder eine Suchfunktion gibt, ob auf nachträglich eingestellte Informationen gesondert hingewiesen wird, welches Zeitfenster für die Überprüfung der Informationen zur Verfügung steht und ob der Käufer die Information gesondert angefordert bzw. zum Ausdruck gebracht hat, dass es für ihn auf einen Umstand besonders ankommt) unter Beachtung der Geschäftsgewandtheit des Käufers.
3. Frage, welcher Art die Information ist, um deren Offenbarung es geht, und die Unterlage, in der sie enthalten ist
Ein letztes vom BGH angeführtes - wesentliches - Kriterium ist die Information selbst, um deren Offenbarung es geht, und die Unterlage, in der sie enthalten ist. Bei einem Umstand, der für den Käufer von ganz erheblicher Bedeutung ist, etwa weil er den Vertragszweck vereiteln oder dem Käufer ganz erheblichen wirtschaftlichen Schaden zufügen kann, und der aus den bereitgestellten Daten nicht ohne Weiteres erkennbar, dem Verkäufer jedoch bekannt und unschwer zu offenbaren ist, kann der Käufer regelmäßig einen gesonderten Hinweis erwarten. Der Verkäufer darf dann nicht nur abwarten, ob der Käufer die nur schwer erkennbare Information aus den bereitgestellten Unterlagen ermittelt, sondern muss diese – trotz Due Diligence – kommunizieren.
Unter Zugrundelegung dieser Parameter hat der BGH in dem zu entscheidenden Fall die Erfüllung der Aufklärungspflicht durch das – reine – Einstellen der Dokumente in den Datenraum übrigens verneint und den Ansprüchen der Käuferin im Grunde stattgegeben.
Fazit/Praxishinweis
Das Sprichwort „Augen auf!“ bedarf nach der Entscheidung des BGH nicht nur beim Immobilien-Kauf, sondern auch beim Verkauf besonderer Aufmerksamkeit. Insbesondere bei Informationen, die für den Vertragspartner von erheblichem (wirtschaftlichem oder rechtlichem) Nachteil sein können, dürfte das reine Zurverfügungstellen der Information in einen Datenraum nicht (mehr) ausreichen, sondern ein gesonderter Hinweis erforderlich sein, um möglichen weitgehenden Haftungsrisiken im Nachgang vorzubeugen. Gerne unterstützen wir Sie bei Ihrem Vorhaben, sei es im Verkauf im Umgang mit sensiblen Informationen oder beim Ankauf mit deren Identifizierung im Vorfeld.
